부동산 전방위 실전투자 전문가 조던 김장섭

40년 경력 토지(농지, 산지) 투자전문가 농지오케이 윤세영

땅을 사는 이유는 땅을 통해 돈을 번 사람이 많기 때문

수확 후에는 몇 년간 대출금을 갚아 나가고 다시 돈이 생기면 땅을 사고 이렇게 투자를 반복하고 있습니다. 8쪽

1) 부동산은 물론 경제 전반에 대하여 평상시 꾸준하게 관심을 갖고 흐름을 파악.

2) 종자돈 즉 투자자금을 마련해야 할 것입니다.

3) 기회가 되면 투자를 실천하고 자식 키우듯이 잘 보듬고 가꾸고 키워서 꾸준하게 수익을 얻거나 달라고 하는 사람에게 넘겨주고 자산 이득을 취하면 됩니다.

* 하루 천 원씩 모으면 한 달이면 삼만 원이 되고 1년이면 365000원이 됩니다. 부동산에 관심을 갖고 취미생활을 하면서 차근차근 종자돈을 모으면서 살다보면 경제의 흐름도 알게 되고 주변에 좋은 사람들이 많아져서 투자의 기회가 주어지게 될 것입니다. 9쪽

돈 생기면 땅을 사둔 것이 어느 날 큰돈이 되었다.

직장에 다니면서 농지를 사서 농사를 지었는데 돈을 벌어 모이면 땅을 사고, 땅을 산 후에는 농사 짓기를 반복하다 보니 개발이 될 만한 곳이 보이더랍니다. 그래서 사 놓으면 길이 나고 또 택지로 개발이 되고 보상을 받으면 인근에 다시 사고 해서 불리다보니 땅 한 평 없던 이 사장님은 돌아가시기 전에 본인과 가족명의로 구입한 땅이 농지가 15만㎡(45,375평), 임야가 30만㎡나 되었습니다.

경기도 시흥시와 인천 계양구 서운동에서 도로 보상으로,

2000년대 초에 구입한 경기도 포천시 땅은 도로가 나면서 그야말로 대박을 내는 것을 보면 참으로 경이롭기까지 합니다.

...... 삼성전자 주변을 보라는 것 같은데 한 번은 보자 하고 수원역으로 용인으로 돌며 영통지구를 돌아보고 며칠 동안 뺑뺑거리며 보고 나니 정문과 후문 그리고 주변의 개발 모습이 조금씩 보이는 것이었습니다.

그러고 나서 경기도 파주시 월롱면으로 가서 돌아보니 대략 여기다 하는 곳이 보였습니다. 당시 대부분의 전문가들은 월롱역 주변을 추천했는데 그게 아니었던 거죠. 그때 땅을 보는 눈이 확 떠졌습니다. 10-11쪽

삼성전자 주변, 수원역으로 용인으로 영통지구로 돌다보니 정문과 후문 그리고 주변의 개발 모습이 보였다는 점. 이것이 알아야 하는 포인트라고 보였습니다.

그리고 향후 오를 만한 곳, 지알디피가 높은 곳, 인구가 많은 곳, 산업단지, 기업, 기업이 차지한 면적이 얼마인지 등 인터넷으로 찾아 엑셀로 정리하는 과정을 거칩니다.

자료를 많이 모으면 막연히 했던 생각과 다른 결과가 나오는 경우가 많습니다. 자료는 스스로 만들고 판단도 스스로 해야 합니다.

다음은 책과 신문입니다. 마인드를 키우고 남들이 자료를 어떻게 수집했나를 알 수 있고, 신문을 통해 현재의 흐름을 짚어나갈 수 있습니다. 이렇게 하면 투자 실수를 많이 줄일 수 있습니다.

수익률, 접근성, 미래발전성 등을 놓고 유추, 연관, 비교하여 판단 가능합니다.

일단 저질러야 알 수 있습니다. 물건을 하나라도 사봐야 좋은지 나쁜지 판단할 수 있겠죠.

트렌드를 읽는 투자의 핵심은 저평가입니다.

부동산 투자는 오르면 팔고 다시 새로운 곳, 새로운 종목으로 갈아타야 합니다 그래야 새로운 투자처를 발견할 수 있습니다.

최후의 투자처는 서울의 역세권빌딩이고, 그곳으로 가기 위해 트렌드를 따라 투자하는 것입니다.

돈이 없으니 돈을 벌려고 자료 찾고 생각하고 사서 오르면 팔고 새로운 투자처를 찾는 노력을 지속해야만 내 자산을 불릴 수 있습니다. 12-13쪽

인터넷으로 찾아 엑셀로 정리.

최후의 투자처는 서울의 역세권 빌딩. 이것만 기억해도 오늘 공부로는 충분하지 싶네요.

하지만 조금만 더 읽어보겠습니다.

절대 팔지 않고 최소한 10년 이상을 가지고 갈 것을 묻어놓는다는 의미로 해석할 수 있음. 14쪽

싼 가격의 토지에 투자하되 남들이 쳐다보지 않는 토지에 주목. 맹지, 분묘기지권, 공유지분, 그린베르 등과 같이 남들이 볼 때 쓸모 없는 곳에 길이 있음. 16쪽

땅에 투자해서 원금의 100배는 벌어야 50억 하는 꼬마빌딩을 살 수 있음.

여유자금으로 - 땅 투자 - 30배 차익 - 빌딩 투자 - 부자 17쪽

투자를 하려면 많이 오르는 것에 묻어두어야 함.

서초동에서 포도농사를 짓다가 부자 된 사람 같은 경우가 되는 것. 21쪽

1) 도심 확장

2) 공업지 확장

3) 도로나 철도 증설

왜 우리 나라 땅 값은 올라가는가요? : 21쪽

쪼가리 땅(적은 지분의 땅)으로 부자가 된 사람이 있었습니다. 그는 농사를 짓는 농부입니다. 22-23쪽

도로나 하천 등 사업으로 자투리가 나올 때 매수 청구 후 그냥 남는 경우에는 잔여지를 수용 당시에 접근하면 수용가에 매입해야 합니다. 시간이 지난 후에 접근하면 수용가는 물론 주변시세의 절반 이하에도 구입할 수가 있습니다. 그야말로 쓸모없는 땅이기 때문. 그런데 이런 게 효자가 되는 경우가 도로 확장으로 수용이 되면 대박을 침.

공유 지분(공동 등기) 땅에 투자하는 것도 소액투자로는 아주 좋은 방법.

자투리 땅 투자는 다른 이들을 돕는다는 심정으로 해야만 좋습니다.

도로계호기은 경매정보지나 대법원경매 사이트에서 물건에 대한 정보를 파악하면서 도시계획확인서를 보고 학인했습니다. 거기서 그치지 않고 도로 관련 부서를 직접 찾아가 도로가 언제 날 것인지 예산은 세워져 있는지 등을 상담을 통하여 학인했습니다. 28쪽

지역분석을 해야 합니다. 땅 투자에서도 먼저 공부를 하면서 간접투자를 하고 여유자금으로 실제 투자를 해야 합니다.

땅 투자 방법 중에 농지연금 투자가 있다고요? :

농지연금은 65세 이상 농민이며 5년 이상 자격을 한 농민이 연금을 타는 제도입니다. 땅을 사되 나중에 은퇴를 하면 농사를 지을 요량으로 땅을 사는 것이죠.

경매 등으로 구입하면 잘하면 70%대에도 도로가 접해 있으며 농사를 지을 수 있는 제법 괜찮은 농지를 받을 수 있죠. 그렇게 농지를 구입하고 농사를 5년간 지으며 6억3천만원에 낙찰 받아 300만원의 농지연금을 받을 수 있는 것입니다. 33쪽

100억 이상을 번 부자는 죄다 툊에서 나왔습니다. 34쪽

개발계획을 보고 투자하는 것보다는 자신이 농사를 지을 수 있는 땅 위주로 보면 1억 이하에서도 얼마든지 좋은 땅이 많습니다.

특별히 많이 오르는 땅이 있나요? : 시의 2030도시기본계획을 보면 개발방향이나 개발계획이 정해져 있는 경우가 대부분입니다. 그러니 장기적으로 보고 개발이 될 곳을 선점하는 것이 유리합니다. 35쪽

우리나라 국도 1호가 목포-서울 간. 중국과 바로 연결됨. 한반도의 숨은 자매력과 가능성이 거기 있음. 39쪽

목포?

목포는 생각도 못했었네요. 목포와 농사. 땅 투자.