초판 1쇄 2018년 11월 11일

부제: 건물주가 직접 쓴 꼬마빌딩 건축.임대 A to Z

다가구(2~19가구): 연면적660m2(200평)이하, 3층 이하. 

                                 한 세대 소유. 즉, 구분소유 불가.

다세대: 연면적660m2(200평)이하, 4층 이하의 2세대 이상.

             각세대 구분소유 가능.

연립주택: 연면적660m2(200평)초과, 4층 이하의 공동주택.

건폐율: 대지면적에 대한 건축물의 건축면적의 비율.

             즉, 그 땅에 지을 수 있는 건물 바닥 면적.

용적률: 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 합계 비율.

             즉, 건폐율 기준의 바닥면적을 높게 올릴 수 있는 한계.

            (지하층, 준고층건물 등에 설치하는 피난안전구역, 경사지 아래 대피공간면적은 비 포함)

페베(헤베, 면적): 1m2 x 3.3 = 약1평(이 넘음)

                            (1평 가까이) 1m2 x 0.3025 = 1평

루베(부피):1m3 시멘트.모래 수량 측정 단위

베란다: 내부면적으로 확장 가능.

발코니(폭1.5m이내. 2층 이상): 외부 돌출 면적

테라스(1층): 외부 돌출 면적

1.토지이용규제정보시스템=토지 부동산등기부등본

2.민원24=토지대장,임야대장, 지적도,임야도(토지,임야의 소재.지번.지목.면적.소유자 상황), 건축물대장(설계자,건축물 정보-위법여부 확인가능)

3.세움터(건축행정업무 전산화 시스템)=건축 민원 접수,처리,건축물 대장관리,통계처리 등 건축사와 시공사가 사용

4.대한민국법원 인터넷등기소(부동산,법인,동산,채권담보 등기 관활)

5.국토교통부 실거래가 공개시스템

6.부동산 공시가격 알리미

※대한건설협회: 매년7월 말 시공능력평가 공개

건축진행과정: 건축계획-설계-건축허가신청-착공신청(착공3일 이내 시구군에 신고/건축허가일로부터 1년 이내.1년 연장 가능)시공-준공-사용승인-취득세 납부 후 보존등기-임대 또는 매매

※건축허가서의 명의=건축대장 소유주

즉, 허가서에 단독명의시 건축대장도 단독명의.

      허가서에 공동명의시 건축대장도 공동명의. 즉, 변경불가!

※일반적으로 드라이비트→스타코→시멘트 사이딩→벽돌→석재→징크→세라믹 사이딩 순서로 시공비 단가가 비싸진다.

대한건축사협회(설계,감리비 등 건축업무 대가 간략산정)

정보광장-업무대가산정-연면적,총예상공사비-건축업무대가 산정.

평당10~20만 기준 1~2000만원(설계,감리비)

연면적100평 상가건물.

세금 제외한 순수 건축비 대략

설계,감립 1500  + 시공비3억5000 추정

취등록세 시공비의 3.16% + 예비비(시공비의 약5%)

총4억원 예상.

건축사협회에서 건죽사,설계사 정보 확인 가능!

건축감리(상주감리/비상주감리) : 꼬마빌딩은 비상주 감리.

ex)8개월동안 5~6회

설계,감리비에 PM(Project Management 건축공사 감독) 비용 추가 되어 있슴.

소형건물 건축에는 PM 필요없슴.

파라펫(맨 위층 지붕 없는 층): 지붕이 없으면 연면적에 포함 안 됨.

                                                 건축비 더 들지만 건물이 웅장해 보임.

CCTV

서비스 면적:베란다,다락

다락방-바닥에서 천장까지 1.5m이하,경사지붕의 경우1.8m이하.

에어컨 실외기 배관

장애인 엘리베이터는 용적률 산정시 제외!

간판위치

2019년부터 주차장 넓이 2.5m로 확장!

2018년 법이 바뀌면서 소형건물에도 내진설계는 필수!

캐드

스케치업: 3D모델링 프로그램

※제소전 화해조서(명도 대비)

※근로복지공단: 산재-고용보험 가입-산재보험료 계산 가능.

ex)철근콘크리트 구조 연면적 200평 규모의 근린 생활시설의 경우, 대략 200만원 정도의 산재/고용보험료 산출.

※철거는 시공사에 맡기는게 편하다.

※한국 국토정보공사: 지적측량, 경계측량, 현황측량

※인입비(수도,가스,전기 끌어오는 비용) 건축주 비용!

※국토교통부 건설산업지식정보시스템: 하자보수업체의 건설업등록정보 확인가능.

★준공도면은 향후를 대비해 CAD파일과 FDF파일 두 종류로 usb에 저장해 받아 놓으면 좋다.

※환산보증금=보증금+월세×100

으로 상가임대차보호법 적용 대상 정해짐.

서울 4억 이하~6억1000 이하

과밀억제권역 3억 이하~5억 이하

광역시 2억4천 이하~4억2천 이하

그 외 지역 1억8천 이하~2억8천 이하

ex)보증금3000,월세100

30,000,000+1,000,000×100=1억3,000만원(환산보증금)

소득세: 매년 1/1~12/31→다음해 5/1~5/31신고납부

부가세: 간략히 임대료의 10%

일반과세: 1년2회 납부(1/25, 7/25)

간이과세: 1년1회 납부(1/25)

재산세: 매년 6/1 부과

서울시 상가: 이택스 확인

서울시 외 상가: 위택스 확인

※토지 및 건축물의 과세표준액은 시가 표준액의 70%

*꼬마빌딩 지으면 반값이다! 

건축사,시공사도 말하지 않는 꼬마빌딩 건축 노하우 공개

라는 또 다른 부제로 건물을 소유 하고자 하는 사람들의 시선을 끌 수 있는 문구로 표지를 장식한 책이다.

반값아파트처럼 90%세일 상품처럼 남들 보다 싸게 살 수 있다는 환상!

얼마나 매력적인가? 그 매력에 나도 빠졌다^^

그러나 시공비에는 원재료비도 포함되기에 토지가 비싼 자리라 꼬마빌딩 한 채가 70억씩 하는 합정동이나 청담 등 핵심 요지를 제외하고 외지로 빠진다면 신경쓴만큼의 약간의 절감밖에 안 될 수 도 있을것 같으나 이득은 확실하기에 지극히 개인적으로 맘에 드는 책이다.

특히, 이 책처럼 임대를 목적으로 임대부터 맞춘다면 건물 자체를 통으로 넘기기에도 좋고 매도 수익도 극대화 할 수 있는 장점이 있다.

이 책에는 요소요소 건축상식을 넣어서 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 구조로 건축주가 건물주가 되기까지의 과정이기에 하나 들고 있으면 법이 심각하게 바뀌지 않는한 도움될 것으로 보인다.

특히, 임대시 건축주 번호를 상가에 오픈시키느냐 아니냐는 정말 정확하게 표현해주었다.

실제로도 건축주 직영을 선호 하는 사람들은 복비를 아끼기 위한 이유도 있고, 부동산에서 고객 뺏길까봐 꺼려하거나 안 좋은 거짓 정보를 흘리는 경우도 있기에 신중히 판단해야 하는건 맞다.

신축이기에 시세 보다 조금 높은건 새 건물이기에 이해하지만, 심각하게 욕심부리면 외면 받고 심할경우 1년 넘게 공실일 수 있다.

군더더기 없는 책이다^^