1. 내용 및 느낀 점

부동산 카페, 블로그 등에서 인사이트 있는 글로 유명하신 삼토시님. 책은 처음 구매하여 읽어보았다. 책은 크게 (i) 서울 부동산(아파트 한정임) 가격 상승의 원인 분석, (ii) 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격이 현재 버블이 껴있다는 주장과 그 근거, (iii) 광역시별 아파트 가격 분석, (iv) 서울 아파트 재진입 타이밍을 판단하는 기준, (v) 삼토시님이 중요하게 생각하는 기준에 따라 뽑아 본 전국 주요 아파트 단지 분석으로 구성되어 있다.

우선 삼토시님은 수도권 아파트 가격을 적정성을 판단하는 주요 기준으로 주택구입부담지수와 전세가율을 제시하고 있다. 주택구입부담지수(Housing Affordability Index, K-HAI)란, 중위 소득 가구가 표준주택대출을 받아 중위 가격 아파트를 구매할 때 상환 부담을 나타내는 지수이다.

풀어서 설명하면, 서울의 경우 서울내 가구들을 소득금액이 높은 순서대로 쭉 줄을 세웠을 때 한가운데 있는 가구가, 서울 아파트 가격을 일렬로 세웠을 때 중간에 있는 아파트를 사기 위해, 일정 수준의 대출을 받은 경우, 해당 가구가 대출 원리금 상환에 소득의 몇 %를 지출하느냐하는 것이다. '지수'이기 때문에 절대값이 중요한 것이 아니라 상대값이 중요한데, 100은 가구가 25%의 소득을 대출 원리금 상환에 사용한다는 것이므로, 100보다 크면(작으면) 대출 원리금 부담이 증가(감소)한다는 취지이다.

삼토시님은 2022년 2분기에 이미 서울 아파트 주택구입부담지수는 과거 하락장 초입의 약 164를 한참 초과하여 더 이상 가구가 대출을 부담할 수 없는 지경에 이르렀으므로, 곧 하락장이 도래할 수도 있다고 판단하고 있다. 그리고 추가로 전세가율, 그리고 전세가에 영향을 미치는 수도권 아파트 착공 물량(2~3년 뒤 시장에 공급), 서울 아파트 재건축 인허가 물량(5~7년 뒤 시장에 공급), 3기 신도시 공급(토지보상금 지급으로부터 약 5년 뒤 공급)을 기준으로 향후 서울 아파트 가격 변화 방향을 제시한다. 나아가 같은 기준으로 주요 광역시의 아파트 가격이 버블인지 여부를 분석하고 있다.

다음으로 인구 구조 변화를 고려하여 사람들이 선호하는 입지의 변화에 대해서도 자신의 생각을 제시하고 있다. 즉, 여성의 사회 진출 증대 및 고령사회 진입으로 직주근접이 더욱 중요해지고, 슬세권(슬리퍼 신고 다닐 수 있는 상권. 즉, 주요 백화점 등이 입지한 곳), 대형병원 인근, 신축 대단지가 중요하다는 것이다.

그런데 위 기준에 따라 추천한 아파트는 이미 너무 좋은 곳들이라 비싸다는 것... 그래도 위와 같은 기준들을 충족하는 곳을 눈여겨 보려면, 결국 부동산 거시 지표와 각 단지에 대한 시세트레킹을 계속하는 것이 중요한 것 같다.

3. 배울 점

부동산 거시 지표를 보면서 바닥에서는 못잡더라도 무릎에서 잡을 수 있도록 지속적인 관심을 가져야겠다. 특히 주택구입부담지수, 전세가율을 살펴보고, 하락장이 오면 사업 속도를 높이는 재건축 단지를 매수하는 것도 고려해볼 수 있겠다.

역시 부지런하게 시세트래킹과 임장을 다녀야겠다는 생각을 다시금 하게 된다.

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