1. 이 책의 핵심 키워드는? (3가지)

1) 1인 부동산 법인 설립

2) 법인의 자금 관리

3) 법인의 세금 처리(세무상 쟁점)

2. 본 것 :: 이 책의 핵심 내용은? (부분 필사)

Page 26~29(요약). 법인 취득세 중과세 미적용 주택

2020년 8월 12일 이후부터 법인이 주택을 취득하면 원칙적으로 취득가액에 12%세율을 적용해 취득세를 부과한다(지방세법 제13조의 2). 그러나 다음과 같은 경우에는 중과세율은 적용하지 않는다(지방세법 제28조2)(p 26, 요약).

· 시가표준액 1억 이하의 주택 (단, 정비구역 내의 주택은 제외). 다만 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 5년 미만 경과된 법인이 1억 이하의 주택을 취득하면 12%가 적용되나, 주택임대업으로 등록하면 중과세는 적용되지 않는다(p27, p29, 요약)

· 농어촌 소제 주택

· 60㎡이하의 사원용 주택. 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 건축물의 전용면적이 60제곱미터 이하인 공동주택을 말한다(p27, p28, 요약).

· 건설사업자의 멸실 예정인 주택. 등록건설사업자나 주택 신축판매사업자로 사업자등록을 한자가 해당 주택을 취득하면 3년(신축판매는 1~3년)내 멸실 조건으로 중과세를 적용하지 않는다(p27, p28, 요약)

Page 30~31. 법인의 보유 주택수에 따른 종부세 차이

개인가 법인의 세제 차이가 가장 많이 나는 세목이 바로 종부세다. 구체적으로 법인은 기본 공제액 6억원을 적용받을 수 없으며 세율도 3%나 6%가 적용된다. 또한 법인은 세부담상황율도 적용하지않는다(p 30, 중략)

법인이 조정대상지역 내에서 2주택을 보유하거나 전국적으로 3주택 이상 보유하면 최대 6%의 종부세가 부과된다(p 31).

■ 개인 vs 법인 종부세 차이(p30~31)

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Page 34~35. 법인의 주택에 대한 종부세 해법

첫째. 과세방식을 이해해야한다. 법인의 주택에 대한 종부세는 기본공제와 세부담 상한제도가 적용되지 않고 세율도 높다. 따라서 사전에 이러한 부분을 정확히 인지해 취득 및 보유에 대한 실익판단을 해야한다.

둘째. 처분 등을 통해 주택수를 조절해야 한다. 법인이 보유한 주택수가 많아 종부세가 크게 나오는 경우에는 주택을 처분하는 등의 방법으로 주택수를 조절해야 한다. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 과세되므로 6월 1일 전에 잔금이 정산되어야 한다.

셋째. 주택임대업으로 등록하는 방법이 있다. 주택임대업으로 등록하면 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 다만, 최근에는 세법이 개정되어 선별적으로 이에 대한 혜택이 적용된다. 구체적으로 아파트는 등록이 불가하며, 이외는 가능하나 2020년 6월18일 이후 조정대상지역에서 등록한 매입임대주택은 합산배제를 받을 수 없다(단, 건설임대주택은 합산배제 가능).

※ 사택인 경우 종부세를 면제해준다. 다만 종업원(사원)에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서, 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택인 경우 종부세를 부과하지 않는다(단, 사용자가 법인인 경우 과점주주 사택사용불가, 개인인 경우 특수관계 사택사용 불가)(p 34~35)

※ 종부세는 법인의 비용처리가 가능하다. 종부세가 비용으로 처리되면 이익을 축소시키므로 결과적으로 법인세를 줄여준다(p 34).

Page 36~39. 추가 법인세

2021년 1월 1일부터 추가 법인세율이 10%에서 20%로 인상되었다(p36, 중략). 원래 추가 법인세의 적용대상은 주택(주거용 오피스텔, 별장 포함)와 비사업용 토지에 한했으나, 2021년 1월1일 부터 분양권과 입주권이 추가되었다(p31~37, 중략). 단, 비사업용 토지에 대한 추가 법인 세율은 종전처럼 10%가 적용된다(p37).

■ 양도세 vs 법인세 비교(p39)

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Page 61~62. 법인세법상 및 지방세법상 납세지

▶ 법인세법상의 납세지는 법인세법 제9조에서 그 법인의 등기부에 따른 본점의 소재지로 하도록 하고 있다. 즉 지점이 여러 개 있더라도 본점에 통합해서 하나로 법인세를 신고 및 납부하도록 하고 있다(p61)

▶ 지방세법 제8조에서 취득세의 경우, 해당 부동산이 소재한 곳의 지자체에 신고 및 납부하면 문제가 없다. 다만 취득세 중과세의 경우에는 수도권 과밀억제권역 내에 소재한 법인이 이 지역의 주택 외 상가나 빌딩과 같은 부동산을 취득하면 취득세 중과세를 적용하도록 하고 있다. 단, 주택인 경우 과밀억제권역 소재여부와 관계없이 12%세율로 중과세가 적용하고 있다(p61~62, 요약).

Page 137. 부가가치세 과세 및 면제 여부

▶ 부가가치세 과세 : 부동산 법인이 전용면적 85㎡ 초과주택을 공급하는 경우(부동산 매매업), 상가 등 비주거용 건물을 공급하는 경우(부동산 매매업), 상가 등 비주거용 건물을 임대하는 경우(일반 부동산 임대업)에는 부가가치세가 과세된다.

▶ 부가가치세 면세 : 부동산 법인이 전용면적 85㎡ 이하 주택을 공급하는 경우(부동산 매매업), 주택 등 주거용 건물을 임대하는 경우(주택임대업), 주택 등 주거용 건물을 임대한 후에 공급하는 경우(주택임대업)에는 부가가치세가 면세된다.

Page 140~141. 취득 시 : 취득가액, 건물과 토지가액, 부가가치세, 이자비용

▶ 취득가액은 부동산의 구입가격에 취득 관련 부대비용(취득세, 각종 수수료, 건설자금이자 등)을 더한 금액을 말한다. 이 금액은 최초의 장부가액이 되는 것이며, 향후 해당 부동산을 양도하는 경우 매출원가로 대처된다. 따라서 취득관련 부대비용을 자산으로 처리하지 않고, 비용으로 처리하면 장부가액이 줄어들어 결산 및 법인세 신고 시에 많은 문제가 발생한다. 따라서 취득이 완료되기 전까지 발생한 모든 비용들은 구입가격에 가산해서 회계처리하도록 한다(p 140).

▶ 건물과 토지가액 구분 : 부동산은 건물과 토지로 구성되어 있는데, 이때 건물 가격과 토지 가격을 구분해 건물과 토지라는 계정과목으로 장부에 계상해야 한다. 건물에 대해 감가상각을 수행하기 위해서다. 이러한 구분이 필요한 자산들은 임대용 부동산만 해당한다. 즉 주택이나 상가 등을 임대한 경우 이들은 유형자산에 해당되고, 따라서 감가상각이 가능하므로 미리 장부에 건물과 토지로 구분이 되어 있어야 한다. 하지만 판매목적의 재고자산은 감가상각을 할 수 없으므로 구분의 실익이 없다(p 140).

▶ 부가가치세의 처리 : 부동산을 취득하면서 발생한 부가가치세는 과세사업자인지, 면세사업자인지의 여부에 따라 환급여부가 결정된다. 전자의 경우에는 환급이 가능하고, 후자의 경우에는 환급이 불가능하다(환급되지 않는 부가가치세는 자산가액에 합산되거나 지출비용에 합산됨, p149 참조)(p 140~141).

▶ 이자비용의 처리 : 해당 재산이 임대용인 경우에는 취득이 완료될 때까지 발생한 이자는 취득가액에 합산시킬 수 있다. 이를 '건설자금이자'라고 한다. 이렇게 이자를 가산하면 장부가액이 늘어날 수 있다. 다만, 매매용 부동산은 이를 장부에 올릴 수 없다(p 141).

Page 146~148. 보유 시 : 재산세, 종부세, 수선비, 재평가비, 감가상각

▶ 재산세 : 법인의 재산세는 개인과 차이가 없다. 따라서 실무에서는 큰 이슈가 되지 않는다(p 146).

▶ 종부세 과세 : 법인이 보유한 주택에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한율이 적용되지 않으며 세율은 3%와 6% 중 하나가 적용된다. 영업용 건물 부속 토지의 기준시가가 80억원을 넘어가는 경우 종부세가 부과될 수 있다. 종합 합산 토지의 합계액이 5억원을 넘어가면 종부세가 과세될 수 있다(p 147).

▶ 수선비(부동산의 구조 변경, 도배 등 경미한 수선비용) : 수선비를 자산가액에 합산할 것인지, 당기의 비용으로 할 것인지의 구분은 매우 중요한 이슈가 된다. 자산가액에 합한다는 것은 자산의 장부가액을 늘린다는 것을 의미하며, 이는 당기순이익을 증가시키게 되어 일반 법인세를 증가시킨다는 단점이 있다. 하지만 이 장부가액은 향후 추가 법인세 계산 시 양도가액에서 차감되므로 이 가액이 많으면 추가 법인세를 낮출 수 있는 장점이 있다. 수선비 지출액이 연간 600만원 미만인 경우 자본적 지출에 해당하더라도 이를 수익적 지출(비용)으로 처리하면 세법상 이를 인정한다(p 148~149).

▶ 재평가비 : 보유한 부동산을 감정평가 등을 통해 재평가하는 경우가 있는데, 이러한 평가는 법인이 임의대로 할 수는 있으나 세법은 이를 인정하지 않는다. 따라서 법인이 부동산을 임의평가한 경우 법인세 신고 때 세무조정을 통해 이 부분을 세법에 맞게 수정해야 한다(p 149).

▶ 감가상각 : 경영활동에 직접 사용하지 않는 부동산, 예를 들어 부동산을 구입해 보유하다가 바로 파는 경우 감가상각을 할 수 없다. 하지만 사옥으로 사용하거나 임대 중에 있는 자산들은 직접 경영활동 등에 사용하고 있으므로 건물부분에 한해 감가상각을 할 수 있다(p 150).

■ 법인이 지출하는 비용들과 세법의 적용(p178)

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Page 182~184. 임원의 인건비

▶ 급여: 임원의 급여는 보통 주주총회에서 결정된 대로 지급하면 세법상 문제가 없다. 다만, 법령 제43조 제3항과 제4항에서는 과다보수 및 비상근 임원에 대해서는 제한을 두고 있다(p182). 특히 비상근 이사나 감사 등에게 보수를 지급되는 경우 문제가 발생할 여지가 높으므로 이미 이에 유의해야한다(p183).

▶ 상여: 임원에게 부정기적인 상여를 지급할 때에는 미리 임원 상여지급규정이 있어야 한다. 한편 결산기에 법인세를 줄이기 위해 상여금을 급히 늘리는 경우가 있는데, 향후 세무조사 등의 과정에서 문제가 될 수 있으므로 미리 주의할 필요가 있다(p183).

▶ 퇴직급여 : 임원의 퇴직급여는 정관이나 정관에서 위임받은 퇴직급여 규정에 따라 지급되어야 한다. 만일 이러한 규종이 없으면 법에서 정한 방법에 따른 금액 함도 내의 것만 인정한다(중략). 이 부분은 상당히 중요하므로 반드시 세무사와 상의를 해야 한다(p184).

Page 187~189. 복리후생비

▶ 범위 : 복리후생비는 임직원의 복리후생을 위해 지출한 비용(법령 제45조)으로, 직장체육비, 직장문화비 및 직장회식비, 우리사주조합의 운영비, 국민건강보험료 및 노인장기요양보험법에 따라 사용자로서 부담하는 보험료 및 부담금, 영유아보육법에 의하여 설치된 직장어린이집의 운영비, 고용보험법에 의하여 사용자로서 부담하는 보험료, 그 밖에 임원 또는 직원에게 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위에서 지급하는 경조사비 등 제1호부터 제7호까지의 비용과 유사한 비용 등이 있다(p188, 표내용 참조).

▶ 관리법 : 첫째, 경조사비 등은 근로소득에 포함하는 것이 원칙이다. 따라서 금액이 큰 경우에는 반드시 연말정산을 통해 세금을 정산하도록 한다. 둘째, 재무제표에 계상된 복리후생비가 과도하면 사후검증이나 세무조사 등의 대상이 될 수 있으므로 주의해야 한다. 셋째, 경조사비 지급규정을 두는 것이 좋다. 경조사비는 출자자인 임원에게 지급한 경우라도 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위 안의 금액은 이를 각 사업연도의 소득금액 계산상 손금에 산입한다. 따라서 금액이 과도하지 않으면 세법상 큰 문제가 없다. 다만, 금액이 크다고 생각되는 경우에는 경조사비 등에 대한 지급규정을 두는 것이 안전하다(p189).

Page 190~193. 접대비

▶ 규정 : 첫째, 법인세법상 접대비란 접대, 교제, 사례 또는 그 밖에 어떠한 명목이든 상관없이 이와 유사한 목적으로 지출한 비용을 말하는 것으로, 법인카드를 사용하거나 세금계산서를 받아야 인정된다. 대표이사나 직원명의로 된 개인카드는 절대로 접대비로 인정받을 수 없다. 둘째, 접대비는 기본한도와 수입금액별 추가한도가 있다. 셋째, 임대 법인의 경우 접대비한도액이 절반으로 축소된다(p190~192).

▶ 접대비 : 첫째, 부동산 법인도 기본적으로 연간 3,600만원까지 접대비를 인정받을 수 있다. 둘째, 주업이 임대 법인에 해당하는 경우에는 접대비 한도액이 1/2로 축소된다. 셋째, 접대비로는 직원들과의 회식비, 거래처 등을 위한 접대비(20만원 이하의 경조사비는 영수증이 없어도 됨), 골프비 등을 지출할 수 있다(p192~193).

Page 194~184. 업무용 승용차비용

▶ 업무용 승용차 관련 비용 손금불산입 규정 : 법인이 업무용 승용차를 취득하거나 임차한 경우에 적용한다. 화물차 같은 차량은 규제대상이 아니며, 리스회사를 통해 리스한 차량도 적용 대상이 된다. 다만, 종업원 차량을 임차한 경우에는 해당사항이 없다. 둘째, 업무용 승용차와 관련해 발생한 모든 비용(감가상각비, 자동차세, 운행비 등)이 규제대상이 된다. 셋째, 감가상각비와 처분손실은 연간 800만원(임대 법인은 1/2) 한도 내에서 비용 처리를 할 수 있다(p194~196).

▶ 운행일지를 작성하지 않은 경우의 처리법 : 첫째, 감가상각비는 5년 정액법으로 강제 상각한다. 리스차량의 경우에는 리스료 중 보험료와 자동차세 등을 제외한 금액을 말한다. 둘째, 업무전용자동차보험에 가입하지 아니하면 전액 손금(비용)으로 인정하지 않는다. 따라서 이 보험에 가입하는 것은 필수다. 셋째, 차량운행기록부를 작성하지 않더라도 기본적으로 연간 1,500만원까지 비용으로 인정한다. 단, 임대 법인은 500만원이다(p196~197).

Page 200~201. 부동산 임대 법인에 주어지는 불이익들(p201 표 참조).

- 접대비 기본한도 축소 ; 3600만원 → 1,800만원

- 업무용 승용차 감가상각비 한도 : 800만원 → 400만원

- 업무용 승용차 처분손실 한도 : 800만원 → 400만원

- 차량운행기록부 미작성시 업무사용금액 : 1,500만원 → 500만원

- 법인성실신고확인제도: 법인전환 후 3년 이내의 법인 → 상시근로자 수 5인 미만 등 요건 충족한 법인

Page 262. 부동산 법인의 장점과 단점

▶ 장점 : 주택수의 분산에 따른 세제상의 이익함유, 세후 처분이익의 증가, 다양한 소득의 창출, 부의 이전이 용이

▶ 단점 : 관리비용의 증가(본점이나 대표이사 주소 등이 변경 시 14일 내에 법인 등기부등본상 변경등기해야함. 위반 시 과태료 발생, 법인의 자금 유용 시 형법상 횡령, 배임죄 조심해야함), 법인청산의 문제(잔여재산이 있는 경우에는 청산소득에 대해 법인세 과세됨, 잔여재산을 주주가 분배받는 경우에는 주주에게 배당소득세 부과됨, 청산절차를 이행하는 경우에는 잔여재산을 산정하고 청산등기 등을 수행하는 과정에서 회계 및 세무비용, 등기비용 등 청산비용 발생함), 세금측면(취득세 및 보유세 중과세 적용, 법인세법과 상증법, 세무조사 )

Page 293~294. 개인이 법인에게 양도 시의 세무상 쟁점

▶ 부당행위계산의 부인제도 적용여부 : 개인이나 법인이 특수관계인과의 저가 양도나 고가 양수 등을 통해 세부담을 줄이는 경우 소득세법이나 법인세법에서 부당행위계산의 부인제도를 적용한다. 따라서 특수관계인과의 거래를 할 때에는 시가를 확인한 후에 시가와 거래금액의 차액이 3억원 이상이거나 거래금액이 시가의 5%를 벗어나지 않도록 해야 한다. 참고로 여기서 시가는 소득세법의 경우 상증법상의 평가규정을 준용하고 있다. 법인세법의 경우에는 동법 시행령 제89조에서 정하고 있다.

▶ 증여세과세제도 적용 여부 : 개인이 특수관계법인에게 부동산을 저가로 양도하는 상황에서 그 법인의 부부가 이익을 얻는 경우에는 주주에게 증여세가 과세될 수 있다. 다만 상증법(제 45조의5)에서 규정하고 있는 현저한 이익의 분여 및 특정법인의 이익 등의 요건을 충족해야한다.

3. 깨달은 것 :: 이 책에서 얻은 것은 무엇인가? (나의 이해/해석)

법인 설립 시 해당 법인의 목적사업과 부가가치세 과세여부 등를 먼저 정립한 후, 개인과 법인에 대한 부동산 세무 쟁점뿐만 아니라 부동산 취득, 보유, 임대, 양도 시 발생하는 다양한 세무 내용 및 이슈들을 파악하고 이를 통제할 수 있는 방안을 고려할 필요가 있음을 깨닫게 되었다.

4. 적용할 것 :: 나에게 유용한 것은 어떤것이 있는가? (벤치마킹)

1인 부동산 설립부터 청산까지 1인 부동산 법인에 대한 다양한 세무상의 이슈 및 개인과의 차이점 등을 심도있게 분석되어 있으며, 그에 대한 이해를 높이기 위해 각 예시와 사례 등을 제시하고 있다. 본 저서는 한두번 읽고 이해하는 것으로만 그치는 것이 아닌 소장용으로 보관하여 법인 운영 시 필요할 때마다 활용하기 적합한 매우 유익한 서적으로서, 1인 부동산 설립 및 운영하고자 하시는 분들께 적극 추천하고픈 서적이다.

5. 책 속의 책 :: 연관 지어 읽어볼 책이나 내용은?

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 http://www.yes24.com/Product/Goods/92921868

지성의 돈되는 부동산 1인법인 - YES24

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