어느 나라나 마찬가지겠지만, 특히나 대한민국은 부동산 공화국이라 해도 과언이 아닐만큼 전국민이 부동산 시장에 민감한 나라이기도 하다. 단독주택을 평생 담보대출을 통해 내집마련을 하는 다른 나라와는 달리, 집이라기보다는 재산의 대상으로 아파트를 인식하고 가격을 불려온 덕분에 대한민국에서 개인이 생각하는 부동산은 곧 아파트의 그것과도 다르지 않다.

서점에는 수많은 부동산 책이 널려있지만, 그들 대부분은 '좀 안다'는 컨설턴트들이 앞으로 내린다, 혹은 오른다를 주장하는 책들 뿐이다. 특히 2018년 폭락론을 주장하는 이들은 향후 인구 감소와 2015년의 분양 대란으로 인해 부동산 가격은 폭락할 것이므로 가격이 내릴 때까지 매수를 자제하라고 경고하는데, 전반적인 방향에서 볼 때 이 책은 그런 주장을 정면으로 반박한다.

요지로는

1) 인구수는 줄어들고 있을지 모르나 가구수는 꾸준히 증가하는 중 (1인 가구의 증가, 그리고 외국인 가구의 증가. 국내 체류 외국인은 현재 100만명 수준이나 향후 부동산 정책에도 영향을 줄 만큼 꾸준히 숫자가 늘어날 거라는 전망)

2) 전체 공급/유지 중인 주택 대비 신규 공급되는 주택의 비율은 전체 %로 따지면 2% 남짓으로 미미한 수준으로 큰 영향 없을 듯

3) 수도권 외곽이 아닌 서울 안쪽 지역의 신규 공급은 앞으로 더더욱 거의 없어지므로 희소가치가 올라감

모든 부분에서 100% 동의할 수는 없어도, 적어도 외곽이 아닌 서울 내의 입지 좋은 곳들의 신규 아파트 공급은 거의 없어질 거나 마찬가지라 향후에도 희소가치가 오를 것이라는 데에는 전면적으로 동의하는 바이다. 결국 부동산은 '움직일 수 없는 자산'인 만큼 입지가 가장 중요하므로, 아무리 교통망이 확충되고 외곽에 편의시설을 잘 갖춘 도시들이 생겨나도 중심가에 가까운 위치를 따라잡기는 사실 쉽지 않을 거라는 생각도 같다.

그런 점에서는 일반적인 '상승론'과 별다를 게 없어보이지만, 이 책에서는 두 가지 이슈를 놓고 앞으로의 부동산 시장을 논한다. 그 요소는 1)재건축이익환수제 2) 전월세에 대한 세금 부담이다. 재건축이익환수제는 쉽게 말해 향후 재건축으로 아파트의 가격이 올라 원소유자가 이익을 보게 되는 경우 일정 부분을 (거의 절반 가량) 국가에서 환수하는 제도로, 최근 서울 강남 등 30년이 넘은 아파트를 재건축하여 어마어마한 차익을 실현한 사람들을 규제하고 소득에 대한 세금을 부과하겠다는 정책이다. 두 번째로 전월세 세금 부담의 경우, 임대소득에 대한 정당한 과세가 목표이나 이런저런 국정 이슈로 차일피일 시행 일자가 미뤄져오다 2018년부터는 시행이 확실시되는 제도이기도 하다.

모두 이전 정부의 정책이라 새로운 현정부에서 어떤 방향으로 수정되고 실현될지는 아직 아무도 알 수 없지만, 아마 전반적인 노선상 큰 변화가 생길 듯 하지는 않다. 그래서 저자는 이런 두 가지 요소를 기초로 수도권의 아파트를 대략 네 가지로 분류하는데,

1) 준공 30년이 지난 아파트

: 하이리스크-하이리턴이지만 재건축이익환수제의 대상이 될 수도 있고 아닐 수도 있는 곳들이 대부분. 입지는 좋은 편이기에 단기간 상승 가능성 강함

2) 준공 20~30년 된 아파트

: 1990년 이전 준공된 아파트의 경우 재건축이익환수제의 대상이 되므로 잠깐 약세겠지만 교통이 좋은 곳이 대부분이라 올해 하반기 이후 강세 전환 예상. 1990년 이후 준공된 1기 신도시 (분당 등)는 가격의 변화가 크지 않을 것으로 보이지만 교통이나 학군이 좋은 단지는 강세 예상

3) 2000년 이후 건축 아파트: 재건축이익환수제와는 관련이 없으나 전반적으로 10년 전후 아파트는 상하락과 큰 관련 없음

4) 분양권 : 입지에 따라 다르며 당연히 신축 공급이 별로 없는 지역이 희소할 예정 (특히 서울 안쪽)

그리고 나머지 장에서는 전월세 임대수입에 세금을 부과하는 정책 때문에 향후 갭투자와 같은 방향이 많이 달라질 것이라는 이야기를 한다. 어느 방향이 되든 살고 있는 집 이외에 다른 집을 투자 목적으로 구매하려는 경우, 세금에 대한 공부는 더욱 중요해질 것이라는 이야기와 함께 몇 가지 부동산 정보를 얻는 온라인 블로그/부동산 정보 사이트를 소개한다. (기초적인 자료인데다 인터넷 잘 모르는 아재들을 위한 정보같지만 정말 이제부터 시작인 사람들을 위해서는 요런 정리도 필요할 듯 싶었다.)

특정 투자 지역을 권유하기보다는 전반적인 지역을 나누고 세세한 통계 데이터로 주장을 뒷받침하는 구조라, 그동안 접한 수많은 부동산 책들 중 오랜만에 마음에 들었던 책이기도 하다. 높은 가격과 재산에서 차지하는 비율에 비해 그동안 '카더라', '감', 혹은 '인맥'과 소문에 의지하여 투자를 해야했던 주먹구구식 계산에서 벗어나, 도시 발전의 속도와 방향을 고려하면서 정당한 세금을 납부하고 임대수익을 일종의 '돈놓고 돈먹기'가 아닌 투자의 결과물로 받아들일 수 있는 방향으로 나아갈 수 있다면 하는 바람이다.

지금 그 집, 살까 말까 고민하는 당신에게

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