임대사업자중에서 2천만원이하인 집주인들까지도 세금 다내야하는

법으로 바뀌었는데

오히려 등록하면 보험료가 올라서 효과가없을것이라는데

어떻게 하는게 맞나요?

투에스님께서 답해주십니다.

2천만원이하는 사실 세금이 그렇게 없다고

생각하시면됩니다.

2천만원이하는 분리과세입니다.

2천만원이면 나라에서 분리과세합니다.

임대과세는 비용떨것이 많이 없습니다.

무료 60퍼센트를 경비를떼면

소득이 800만원입니다.

만약 임대소득의 다른 종합소득 금액이 2천만원이하면

400만원또 공제합니다.

800만원에서 400만원공제

400만원과세표준 거기서 14%곱하기

56만원입니다.

거기다가 만약에 8년짜리 장기일반민간주택

75프로를 깍아준다.

그럼 돈내는것이 얼마없습니다.

천만원까지는 그렇게 신경쓸필요없습니다.

건강보험료 조건중하나가

사업자등록증을 냈을때

소득세가 제로일경우에는

그대로 건강보험료 추가되지않고

피보험자격이 유지

만약 1000만원에서 2000만원

등록하면 8년임대하면 건강보험 80퍼센트감면

그래서 2000만원까지는 신경쓸필요가 없습니다.

의무임대기간동안 5%로를 올리지 못합니다.

임대사업자는

절세의 부분이 많습니다.

우리는 부동산을 취득할때부터

세금이 계속있습니다.

신규분양

60제곱이하는

원칙은 모두감세

하지만 나라에서 100프로는 너무하다.

15퍼센트는 납세하기로 85%감면

2)재산세

면적에 따라 세제혜택

3)종합부동산세

수도권 6억 수도권밖은 3억조건

4)양도소득세

8년간하면 장기보유특별공제 50퍼센트

10년 70퍼센트

10년간임대사업하면

100퍼센트 감면

살때내는 세금 :취득세

부동산을 취득할때는 취득세를 낸다.

과거에는 취득할때 내는 취득세와

이를 등기부에 등록하는 등록세가 있었으나

현재는 모두취득세로 통합되어 있습니다.

일단 양도 차액이 많으신분들은

지금 팔면안됩니다.

3억이라는 양도차액이 생겼는데

그분이 다주택자이고

조정대상에 있는 주택을 팔게 되면

2주택자 이상이면

10퍼센트이상 가산이 됩니다.

10퍼센트포인트

3주택자이상은 20퍼센트이상입니다.

3억을 준가세로 매기면 1억9천 8백입니다.

세금은 국가와 공투입니다.

그런분들을 위해 장기보유특별공제를합니다.

3억되는것이 10년후에 양도차액이 2억1만원

9천만원

그러면 세금이 천칠백입니다.

양도차액이 많은것을 택해야합니다.

이미오랫동안 보유했고

여건이 된다면 임대주택등록하는것이 유리하다

종합부동산세

재산세

취득할때부터

마디마디가 세제혜택이 있습니다.

양도차액이 좀있고

보유한지 오래된집은

훨씬이득입니다.

9.13대책나오게 된이유

너도나도 똘똘한 강남한채를

원합니다.

많은분들이 지방에집을팔고

서울에 강남에 집을샀습니다.

그래서 내년부터 2년간 꼭거주해야한다.

9억까지 비과세

9억초과분 과세

초과되는분에 대해 장기보유특별공제

사실 고가주택은 세금이 많이 없다.

타워팰리스 사시는분들 10년간가지고계시면

세금이 거의없다.

거주하지못한 고가주택을 가지고 있지못한분은

팔아야합니다.

다주택자들 집팔때 1주택과 신경써야하는데

어떻게 해야하나요?

그로부터 1년후인 2017.8.2대책

2018.4.1 준과를 할것이다.

준과

1)조정대상지역이어야합니다.

ex)춘천에 2억짜리를 20채

강남에 20억짜리 아파트1채

이분은 총21채를 가지고있다.

강남의 20억짜리 아파트를 팔면

준과를 맞나요안맞나요?

이분은 준과주택수가 1채이기때문에

준과세를 안냅니다.

춘천의 20채아파트를 팔면?

준과가 아닙니다.

조정대상 지역이냐 아니냐를 생각하자.

2)가액과지역있습니다.

아파트 공동주택가격 3억이 넘어야합니다.

지역

수도권 서울인천경기

광역시 세종시

후진대 군읍면지역은 빼줍니다.

수도권 광역시 세종시

전국은 다대상이 됩니다.

3억이하 주택은 조정대상 주택이 아닙니다.

3)나라에서주택시장이 어려우니

주택을 사라고 하는 바겐세일이있었다.

지금부터 미분양주택

1세개 1주택사면 5년동안 양도세를

100퍼센깍아주는 예외의 주택이 있습니다.

이런주택은 준과를 매기지않습니다.

4)다주택자들이 준과세 피하기위해

세대분리를 많이 하는데

주민등록상 주소지가아니라

실제거주한 사실을 따져본다고합니다.

세대분리는 좋은수단인데

반드시 세대가 분리되어야합니다.

세대분리하려고 아들을 이모집으로 보냈습니다.

과세당국에서는

왜 이모집으로 갔을가?의문

이모집에 산다는것을 해명을 해다오

-하지만 할수없다.

요즘은 아파트 cctv있어서 다찍힙니다.

그리고 교통카드

어머님집에서 찍히기때문에

증거가 있다.

반드시 세대분리를 제대로해야한다.

명의를 분산해서

부부공동명의 자녀들에게증여

법인

새로운 법인을 설립해서

법인앞으로 놓습니다.

증여

한도가 미성년자는 10년간2천만원

성년 5천만원

상속증여세는 5퍼센트

그런데 1억까지는 10퍼센트

1억5천까지 5천만원 비과세

1억은 천만원

증여세와 상속세 미리신고하면 깍아준다

970만원내면 1억 5천정도 줄수있다.

장기보유특별공제 제대로알기

J씨는 현재 거주중인 아파트외에

10년정에 구입한 아파트가 하나더있다.

10년전 2억원에 구입했던

이아파트는 인근지하철역 개통과 함께

재건축 이야기가 나오면서 5억원으로

올랐다.

양도차액만 3억원이 된것이다.

이때J씨가 10년된아파트를 판다면

양도소득세를 얼마를 내야하나?

세무당국은 부동산을 오래보유한 사람들에게

양도소득세를 할인해주는 장기 보유특별공제를

적용한다.

보유기간이 3년을 넘을때부터 적용되며

당연히 다주택자보다는 1가구 1주택자가 더많이

혜택을 받는다.

J씨는 10년이상 보유한결과 3억원의 차액을 얻었다.

계산의 편의성을 위해

자본적지출 및 필요경비가 5000만원이라고

치면 양도차익은 2억5천만원이 된다.

이제 장기보유특별공제를 적용해야하는데

J씨는 다주택자이므로 30%를 공제한다.

그러면 1억7.500만원 남는다.

여기에 기본공제 250만원을 빼면

최종적으로 1억 7250만원 남는다.

바로 이1억 7250만원이 J씨는 과세표준이 된다.

앞서본 양도소득세 세율에 따르면

과세표준이 1억 7250만원일 경우 세율은 38%

누진공제액은 1940만원이다.

따라서 최종적으로J씨가 내야할 양도서득세는

1억 7250만원 *38%-1940만원이므로

약 4,615만원이 된다.

여기서 지방소득세 10%까지 합하면

양도소득세로 내야할 총액은 5.076만 5000원이다.

만약 J씨가 1가구1주택자였다면 양도소득세가 비과세가 되었을것이다.

1가구1주택자라도

매도가격이 9억원을 넘는 고가주택이라면

9억원을 넘는 금액중 양도 차익이 차지하는 비중에

따라 양도소득세를

일정부분내야한다.

2020년부터는 조금달라질 예정이다.

실거래가 9억원 이상의 고가주택을 소유한

사람이 10년간 최대 80%의 장기보유특별공제를

받기 위해서는 보유기간에 2년이상 해당 주택에

직접 거주하여한다.

이는 조정대상지역

비조정대상지역 모두 마찬가지이다.

그렇지 않으면 장기보유특별공제 비율은

3년간 6%에서 15년간 최대 30%로 낮아진다.

사례를 예를들어보자.

취득가 5억원인 주택을 하나만 보유하고

있는 상황에서 2020년에 10억원의 가격으로

양도한다.양도전에 2년거주 요건을 충족했다면

장기보유특별공제80%를 적용받으므로

실제 양도소득세는 1.398만원밖에 나오지 않는다.

하지만 거주요건을 충족하지 못한다면

장기보유특별공제는 20%밖에 받지 못하므로

양도소득세는 1억 260만원이 된다.

매월 5월이면 종합소득세 신고를 하라는 안내문이

날아온다.

월급만으로 생활하는 근로자들은 이미 연말정산을

했기 때문에 안내문이 날아오지 않겠지만

수입원이 다양한

사업자나 투자자들은 5월이 두려울수밖에 없다.

종합소득세 역시 기본공식은 "과세표준*해당구간

세율"이다.

투자계획을 세울때 세금을 고려하지않으면

무시무시한 공포를 맛볼수 있다.

(법인을 활용한 부동산 투자의 장점)

세금을 절약한다.

소득분산효과를 누릴수있다.

필요경비 인정항목이 많다.

중과지역및 단기매매 투자에 유리하다.

합버적 사전 증여가 가능합니다.

건강보험료가 줄어듭니다.

결손금 10년간 이월공제를 하수 있습니다.

다양한 투자전략에 활용할수 있습니다.

(대비하면 극복할수 있는 법인의 단점)

부가가치세를 면제받는 소형 평형을 활용하라.

취득세 중과세를 유의하라.

추가과세를 납부하지 않는 상가와

사업용토지를 적극활용하라.

법인이익은 근로소득과 이익 잉여금을

활용하면된다.

다양한 금융권의 법인대출상품을

미리 확인해두자.

단기거래물건과 과세물건에 집중하라.

부동산 임대법인은 성실 신고확인대상이다.

매매사업자 등록의 장점

1.매입후 하루만에 팔아도양도소득세 중과세가적용되지 않는다.

2.본인이 거주하는 주택에 대해서는 비과세 혜택을

받을수 있다.

3.사업자이기때문에 공제받을수 있는 필요경비의 범위가 넓어진다.

4.사업자이므로 결손금을 10년간 이월해서

다른 종합소득과 합산할수 있다.

5.사업자 신분이므로 개인신분일때보다

대출을 받기가 다소수월하다.

매매사업자의 등록의 단점

1.부가가치세를 부담해야한다.

2.종합소득세를 산정할때 매매를 통해 벌어들인 수익이

합산된다.

3.조세 특례제한법에 의해 양도세 감면주택을

가지고 있는 경우 매매사업자가 되면 기존에 가지고

있던 감면혜택이 박탈된다.

근로소득이 있는 사람 특히 고액 연봉자라면

매매사업자 등록이 오히려 종합소득세만

많이 낼수 있다고 합니다.

저는 이책을 읽으면서

내일 빨리아침이 와서

저의 부동산에 대한 양도세를

세무사와 얘기하고 싶어서 가슴이 뛸것같습니다.

그동안 고민이었던 부동산 양도세

그리고 제가 몰랐던 세금의 어마무시한절세법

몇일전에도 세무사님과 종합소득세를

줄일수 있는방법이 없을까 의논드렸었는데

전화할당시에는 세무사님이 모라고 하셔도

하나도 못알아들었는데

지금 이책을 읽고나니

조금은 알것같습니다.

하나하나 씹어먹고 기억하고

매일매일 공부를 해야겠다는 생각이듭니다.

그동안 부동산에대해 너무 무지하지않았나라는

생각이 듭니다.

투에이스님의 부동산 절세의 기술덕분에

갑자기 든든한 백이 생긴거 같습니다.

어렵지 않습니다.

너무어렵다는 생각이 드신다면

투에이스님이 출연하신 유튜브먼저

공부하시고 책을 보시면 더많이 이해가 되실것입니다.

투에이스 절세의 기술이었습니다.

송사무장님도 추천하시는

투에이스의 부동산 절세의 기술입니다.

투에이스님 블로그