확실히 지금 부동산 열풍이 맞긴 맞나 보다. 도서관에 가서 책을 빌리는데 사서님이 나에게 "요즘 부동산 열풍 인가 봐요? 다들 부동산에 관심이 엄청 많아졌어요"라고 하더라. 수도권 부동산 가격이 상승하고 있고 누구나 관심이 한 군데로 쏠리는 이 시기를 제일 경계해야 할 것 같다. 내년에 매매해 볼 생각을 가지고 있었는데 조금은 아쉽다는 생각도 든다. 뭐 그래도 이 책 하나만으로 판단할 수 없는 것이니 좀 더 공부한 후 실행해봐야겠다.

난 우리나라가 일본을 뒤쫓아가고 있고 잃어버린 20년을 답습할 가능성이 크다고 생각하여 자산 부문도 비슷한 추세일 것이라 생각했다. 일본인 작가가 쓴 <잃어버린 20년이 던지는 경고 한국경제, 돈의 배반이 시작된다>에서 많은 공감을 했었다. 조금의 가능성은 있겠지만 완전히 따라간다는 보장은 없을 것이라 생각했다. 그들의 잘못된 정책을 우리 정치인들이 그대로 따라 할 가능성도 높지 않고 비슷하지만 다른 환경이기 때문이다.

부동산이 개인 소유이기는 하나 크게 보면 국가의 소유라는 점은 새롭게 다가왔다. 개인 소유였다면 소득세, 취득세, 종합부동산세 등 각종 세금을 낼 이유가 없다. 국가 소유라는 것이 왜 중요한가 하면 정부는 마음만 먹으면 언제든 가격 조정할 수 있어서 그렇다. 그러니 정부 부동산 정책에 관심을 가지고 정부에서 하지 말라는 행동은 자제하라는 소리다.

부동산 시장을 살펴보면 '일본 20년을 답습한다 vs 안 한다' 구도가 많이 보여서 항상 궁금했다. 양쪽 의견을 모두 들어본 후에 나만의 판단을 하려하기 때문이다. 그래서 이에 반대되는 의견도 들어보고 싶었다. 마침 이재범(핑크팬더) 저자는 반대되는 의견을 가지고 있었다. 이 책은 '잃어버린 20년'에 대해 객관적인 데이터를 가지고 반박한다. 결론부터 말하자면 이 책은 대한민국 부동산은 오른다에 한 표를 던졌다. 그 원인이 되는 이유 몇 가지를 정리해보았다.

일단 일본 부동산 버블을 살펴보자. 1988년 일본이 한창 경제 호황이던 시절에 전세계 시가총액 상위 10개 중 8개가 일본 기업이었다. 그 만큼 잘 나갔었다는 것을 알 수 있다. 미국의 대규모 무역 적자와 일본의 엄청난 흑자 때문에 정상회의가 열렸고 여기서 엔화가 평가 절상된다. 일본 기업들은 수출에 막대한 타격을 입고 정부는 기업들을 구제하기 위해 금융 완화 정책을 펼친다. 기업들에게 대출을 더 쉽게 받을 수 있게 해준 것이다.

기업들이 앞장서서 부동산, 주식들을 엄청나게 사들인다. 은행들은 개인에게 토지 가격의 200% 까지 담보를 해줬고 가격은 끝없이 치솟는다. 특히 상업지가들의 가격이 상승한다. 겉으로 보이는 자산 시장은 올라갔지만 경제 성장률이 이에 미치지 못한다. 외국 투자자들도 스윽 빠졌다. 자산 시장은 수축되었고 소비자들은 소비를 줄여버렸다. 기업의 이익은 줄어들어 파산 파산, 버블이 터졌다.

그럼 일본 말고 버블이 터졌던 다른 나라들을 어떤지 한 번 살펴보자. 북유럽 국가 노르웨이, 핀란드, 스웨덴을 근거로 들었다. 이들도 마찬가지로 버블을 경험한 국가지만 버블이 터진 후 일본 처럼 부동산 가격이 침체되거나 낮아지지 않았다. 오히려 올랐다. 독일, 프랑스, 영국은 신기하게도 생산가능 인구는 줄고있지만 부동산 가격은 오르고 있다. 이런 사례들을 보면 일본의 상황은 세계적으로도 유래 없는 사례 라고 할 수 있다.

대한민국에서 부동산이 오를 수 밖에 없는 4가지 요소를 꼽는다. 결혼, 이혼, 멸실/공실, 인허가. 결혼을 많이 안 하는 추세인 요즘 부동산 수요가 줄어야 하는데 어찌 오를 수 있을까? 요즘은 1인 2인 가구가 늘고 있는 추세다. 핵가족화로 인하여 큰 집 1채가 아닌 작은 집 2채가 필요한 실정이다. 이혼률은 갈수록 높아지고 있다. 거기에 더해 LH주택공사는 적자로 인해 공사 인허가가 날이 갈수록 줄고있다.

1년에 30만 건의 결혼 + 11만 건의 이혼 + 멸실되기 일보 직전인 낡고 헌 집들 8만 + 공실 1만 가구 = 1년에 최소 45만 가구가 필요하다는 계산이 나온다. 더불어1980년대 후반 노태우 정권의 300만 낡은 건축물들의 재건축이 도래하기 시작한다. 이렇게만 본다면 버블 걱정할 상황이 아니라 한 시 바삐 내 집 마련을 해야겠다는 생각이 든다.

음... 그럼 우리는 일본의 버블과는 다른 상황이고 부동산 정책이 삐끗하지 않는 이상 일본을 답습하지 않을 가능성이 크다는 소리인가. 정부가 주택 공급 정책만 잘 실시한다면 부동산은 꾸준히 우상향 예정이고. 초고령화 사회가 되어 주요 경제활동 인구가 20% 감소하는 시점인 2035년. 최소 이 때 까지는 오를 가능성이 있다는 얘기인가? 단순히 인구가 준다고 부동산이 내려가는 것이 아니라는 것은 이미 증명 되었으니. 자본주의가 망하지 않는 한 물가는 오르고 이에 따라 주택 가격도 오른다 이 말이 맞겠구나.