1. 이 책의 핵심 키워드는? (3가지)

1) 1인 부동산 법인

2) 법인을 활용한 비과세 전략

3) 특수관계인 거래

2. 본 것 :: 이 책의 핵심 내용은? (부분 필사)

(p.33)

사택은 경영에 필수적인 요소에 해당하므로 종부세를 면제해준다. 다만, '종부세법 시행령' 제4조 제1항에서는 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택에 대해서만 종부세를 부과하지 않는다. 한편 다음 중 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택은 면제대상에서 제외한다.

■ 사용자가 법인인 경우에는 '국세기본법' 제39조 제2호에 따른 과점주주

■ 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 '국세기본법 시행령' 제1조의2 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자

(p.35)

주택임대업으로 등록하면 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 다만, 최근에는 세법이 개정되어 선별적으로 이에 대한 혜택이 적용된다. 구체적으로 아파트는 등록이 불가하며, 이외는 가능하나 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에서 등록한 매입임대주택은 합산배제를 받을 수 없다.

(p.51)

법인의 본점 소재지 결정은 주택 외 부동산에 대한 취득세 중과세와 관련이 있다. 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 법인이 이 지역 내의 부동산을 취득한 경우에 이러한 문제가 발생한다. 다만, 다음과 같은 경우에는 중과세의 문제가 없다.

■ 과밀억제권역 밖에서 설립한 경우

■ 과밀억제권역 밖의 부동산을 취득한 경우

■ 중과배제 업종을 영위한 경우

(p.60)

부가가치세가 과세되는 사업의 경우 '각 사업장의 소재지'가 납세지가 된다.

예를 들어 여러 개의 상가빌딩을 임대하는 경우, 각 장소가 부가가치세법상 사업장이 된다는 것이다. 따라서 각 사업장별로 사업자등록을 내야 한다. 다만, 앞의 제4항에 따르면 어떤 경우에는 각 사업장을 대신해서 그 사업자의 본점의 소재지를 부가가치세 납세지로 할 수 있다. 이를 '사업자단위과세제도'라고 한다.

(p.61)

법인세법상의 납세지는 법인세법 제9조에서 그 법인의 등기부에 따른 본점의 소재지로 하도록 하고 있다. 즉 지점이 여러 개 있더라도 본점에 통합해서 하나로 법인세를 신고 및 납부하도록 하고 있다.

(p.72) 이사회 의사록 서식

(p.73) 정기주주총회 의사록 서식

(p.101)

[사례] A법인의 대표이사는 해당 법인에 1억원을 대여함 → 이후 대표이사는 이자를 수령하지 않고 1억원을 회수했음

[Q] 대표이삭 이자를 수령하지 않은 데에 따른 세법상의 불이익은?

[A] 없다. 소득세법에서는 이자소득에 대해서는 부당행위계산의 부인규정을 적용하지 않기 때문이다. 법인의 입장에서는 이자의 미지급으로 인해 법인의 이익이 증가되므로 법인세가 증가하게 된다.

(p.111~112)

[사례] 대표이사의 가수금 발생 시, 대표이사에게 이자를 세법상의 이자보다 적게 지급하거나 무상으로 사용하는 경우

① 해당 법인의 경우 : 이자를 세법상의 이자보다 적게 지급하거나 무상으로 자금을 사용하더라도 법인의 입장에서는 문제가 없다. 그만큼 이익이 증가되어 법인세가 늘어나기 때문이다.

② 해당 법인 대표이사의 경우 : 이자를 적게 또는 안 받은 대표이사도 문제는 없다. 소득세법 제41조 부당행위계산의 부인규정에서는 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득에 대해서만 문제를 삼기 때문이다.

③ 해당 법인 주주의 경우 : 해당 법인의 주주는 경제적 이익을 얻었으므로 증여세 과세문제가 발생한다. 이에 대한 자세한 내용은 상증법 제45조의5를 참조해야 한다.

<상증법 제45조의5>

■ 특정 법인 주주 또는 그 주주의 특수관계인이 그 법인에게 재산 또는 용역을 무상으로 제공하거나 낮은 이자율 등으로 제공할 것

■ 이익은 아래와 같이 계산할 것

- 무상대출한 경우 : 대출금액 x 4.6%

- 낮은 이자율로 대출한 경우 : (대출금액 x 4.6%) - 실제 지급한 이자

■ 위 이익이 1년간 1억원 이상을 넘을 것 ▶ 1년간 무상 대출액이 21억 7,391만원인 경우에 해당

(p.131) 원천세 신고와 지급명세서 제출

■ 원천세 신고

법인이 미리 징수해놓은 원천세는 원천징수한 달의 다음 달 10일까지 원천징수이행상황신고서를 세무서에 제출하고, 금융기관에 세금납부(직전 연도 상시고용인원 20인 이하 사업장은 반기납승인된 경우 반기별로 1월 10일, 7월 10일 신고납부 가능)한다.

■ 지급명세서의 작성·발행 및 제출

지급명세서란 소득자(종업원 등)의 인적사항, 지급액, 원천징수액 등을 기재한 자료로서 상시 근로자의 경우에는 지급일이 속하는 연도의 다음 해 3월 10일까지, 일용근로자의 경우에는 매월 다음 달 10일까지 관할세무서에 제출하게 된다.

- 근로·사업·퇴직소득 : 다음 해 3월 10일

- 일용근로자 : 매월 다음 달 10일(2021.7.1 이후)

- 기타·연금·이자·배당소득 : 다음 해 2월 말일

(p.137)

부동산 법인이 다음의 품목을 공급하면 부가가치세가 과세된다.

● 전용면적 85㎡ 초과주택을 공급하는 경우 : 부동산 매매업

● 상가 등 비주거용 건물을 공급하는 경우 : 부동산 매매업

● 상가 등 비주거용 건물을 임대하는 경우 : 일반 부동산 임대업

부동산 법인이 다음의 품목을 공급하면 부가가치세가 면세된다.

● 전용면적 85㎡ 이하 주택을 공급하는 경우 : 부동산 매매업

● 주택 등 주거용 건물을 임대하는 경우 : 주택임대업

● 주택 등 주거용 건물을 임대한 후에 공급하는 경우 : 주택임대업

(p.140~141) 취득가액

② 건물과 토지가액 구분

부동산은 건물과 토지로 구성되어 있는데, 이때 건물 가격과 토지 가격을 구분해 건물과 토지라는 계정과목으로 장부에 계상해야 한다. 건물에 대해 감가상각을 수행하기 위해서다. 이러한 구분이 필요한 자산들은 임대용 부동산만 해당한다. 즉 주택이나 상가 등을 임대한 경우 이들은 유형자산에 해당되고, 따라서 감가상각이 가능하므로 미리 장부에 건물과 토지로 구분이 되어 있어야 한다. 하지만 판매목적의 재고자산은 감가상각을 할 수 없으므로 구분의 실익이 없다.

③ 부가가치세의 처리

부동산을 취득하면서 발생한 부가가치세는 과세사업자인지, 면세사업자인지의 여부에 따라 환급여부가 결정된다. 전자의 경우에는 환급이 가능하고, 후자의 경우에는 환급이 불가능하다.

④ 이자비용의 처리

해당 재산이 임대용인 경우에는 취득이 완료될 때까지 발생한 이자는 취득가액에 합산시킬 수 있다. 이를 '건설자금이자'라고 한다. 이렇게 이자를 가산하면 장부가액이 늘어날 수 있다. 다만, 매매용 부동산은 이를 장부에 올릴 수 없다.

(p.146~147) 보유세

① 재산세

법인이 부동산을 보유하면 지방세법에서 정하고 있는 기준에 따라 재산세가 부과된다. 이러한 재산세는 개인과 차이가 없다. 따라서 실무에서는 큰 이슈가 되지 않는다.

② 종부세

법인이 보유하고 있는 부동산에 대해서도 종부세가 과세된다.

■ 주택 : 법인이 보유한 주택에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한율이 적용되지 않으며 세율은 3%와 6% 중 하나가 적용된다.

■ 영업용 건물 부속 토지 : 건물 부속 토지의 기준시가가 80억원을 넘어가는 경우 종부세가 부과될 수 있다.

■ 종합 합산 토지 : 종합 합산 토지의 합계액이 5억원을 넘어가면 종부세가 과세될 수 있다.

(p.147~148)

수선은 부동산의 구조를 변경하거나 도배 등 경미하게 수선을 하는 것을 포함한다. 따라서 이와 관련해 발생하는 수선비를 자산가액에 합산할 것인지, 당기의 비용으로 할 것인지의 구분은 매우 중요한 이슈가 된다.

자산가액에 합한다는 것은 자산의 장부가액을 늘린다는 것을 의미하며, 이는 당기순이익을 증가시키게 되어 일반 법인세를 증가시킨다는 단점이 있다. 하지만 이 장부가액은 향후 추가 법인세 계산 시 양도가액에서 차감되므로 이 가액이 많으면 추가 법인세를 낮출 수 있는 장점이 있다.

■ 관련근거 : 법인세법 시행령 제31조 제2항 및 제3항

→ 단순 인테리어 비용을 자본적 지출에 포함할 수 있는지 여부는 별도 확인 필요

(p.150)

유형자산(임대용 건물)의 경우 감가상각을 할 수 있다. 그렇다면 감가상각은 어떻게 해야 할까? 이에 대해 세법은 감가상각의 경우 매년 상각한도만을 규정해두고 이의 범위를 넘지 않으면 문제를 삼지 않는다. 따라서 법인이 자의적으로 감가상각비를 장부에 계상하지 않더라도 문제를 삼지 않는다. 법인에게 선택권을 주는 셈이 된다.

(p.159) 손익(매출)의 귀속시기

그 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다.

(p.160)

전용면적 85㎡ 초과 주택을 임대용으로 사용하다가 양도하면 부가가치세 없이 거래가 가능하다.

(p.182) 임원의 급여

임원의 급여는 보통 주주총회에서 결정된 대로 지급하면 세법상 문제가 없다. 다만, 법령 제43조 제3항과 제4항에서는 과다보수 및 비상근 임원에 대해서는 제한을 두고 있다.

(p.183, 185) 임원의 상여

임원에게 부정기적인 상여를 지급할 때에는 미리 임원 상여지급규정(서식은 p.205 참조)이 있어야 한다. 한편 결산기에 법인세를 줄이기 위해 상여금을 급히 늘리는 경우가 있는데, 향후 세무조사 등의 과정에서 문제가 될 수 있으므로 미리 주의할 필요가 있다.

임원의 상여금이 경비로 인정되려면, 미리 상여지급규정이 만들어져 있어야 한다. 이러한 규정은 이사회의사록 등에 의해 입증이 되어야 한다.

(p.184) 임원의 퇴직급여

임원의 퇴직급여는 정관에 지급금액이 미리 적혀 있거나 정관에서 위임받은 임원퇴직급여규정(서식은 p.206 참조)이 마련되어 있어야 한다. 이 부분은 상당히 중요하므로 반드시 세무사와 상의를 해야 한다.

(p.187~188) 복리후생비의 범위

복리후생비는 임직원의 복리후생을 위애 지출한 비용을 말하는데, 법령 제45조에서 다음과 같이 규정하고 있다.

1. 직장체육비

2. 직장문화비

2의2. 직장회식비

3. 우리사주조합의 운영비

5. 국민건강보험료 및 노인장기요양보험법에 따라 사용자로서 부담하는 보험료 및 부담금

6. 영유아보육법에 의하여 설치된 직장어린이집의 운영비

7. 고용보험법에 의하여 사용자로서 부담하는 보험료

8. 그 밖에 임원 또는 직원에게 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위에서 지급하는 경조사비 등 제1호부터 제7호까지의 비용과 유사한 비용

(p.189) 복리후생비 관리법

① 경조사비 등은 근로소득에 포함하는 것이 원칙이다.

따라서 금액이 큰 경우에는 반드시 연말정산을 통해 세금을 정산하도록 한다.

② 재무제표에 계상된 복리후생비가 과도하면 사후검증이나 세무조사 등의 대상이 될 수 있으므로 주의해야 한다.

③ 경조사비 지급규정을 두는 것이 좋다.

경조사비는 출자자인 임원에게 지급한 경우라도 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위 안의 금액은 이를 각 사업연도의 소득금액 계산상 손금에 산입한다. 따라서 금액이 과도하지 않으면 세법상 큰 문제가 없다. 다만, 금액이 크다고 생각되는 경우에는 경조사비 등에 대한 지급규정(서식은 p.207 참조)을 두는 것이 안전하다.

(p.190)

접대비는 업무와 관련되어 거래처 등에게 향응을 베풀기 위해 들어간 비용을 말한다.

(p.191~192)

① 법인세법상 접대비란 접대, 교제, 사례 또는 그 밖에 어떠한 명목이든 상관없이 이와 유사한 목적으로 지출한 비용을 말한다.

② 접대비는 법인카드를 사용하거나 세금계산서를 받아야 인정된다. 대표이사나 직원명의로 된 개인카드는 절대로 접대비로 인정받을 수 없다.

③ 접대비는 기본한도와 수입금액별 추가한도가 있다.

④ 임대 법인의 경우 접대비한도액이 절반으로 축소된다.

(p.192~193)

① 부동산 법인도 기본적으로 연간 3,600만원까지 접대비를 인정받을 수 있다.

② 만일 주업이 임대 법인에 해당하는 경우에는 접대비 한도액이 1/2로 축소된다.

③ 앞의 한도 내에서는 기본적으로 다음과 같은 것들을 지출할 수 있다.

- 직원들과의 회식비

- 거래처 등을 위한 접대비(20만원 이하의 경조사비는 영수증이 없어도 됨)

- 골프비 등

(p.195)

① 법인세법 제27조의2는 법인이 업무용(거래처 방문, 출퇴근 등) 승용차를 취득하거나 임차한 경우에 적용한다. 업무용 승용차이므로 화물차 같은 차량은 규제대상이 아니며, 리스회사를 통해 리스한 차량도 적용 대상이 된다. 다만, 종업원 차량을 임차한 경우에는 해당사항이 없다.

② 업무용 승용차와 관련해 발생한 모든 비용(감가상각비, 자동차세, 운행비 등)이 규제대상이 된다.

③ 감가상각비와 처분손실은 연간 800만원(임대 법인은 1/2) 한도 내에서 비용 처리를 할 수 있다.

(p.197) 운행일지를 작성하지 않은 경우의 처리법

① 감가상각비는 5년 정액법으로 강제 상각한다.

리스차량의 경우에는 리스료 중 보험료와 자동차세 등을 제외한 금액을 말한다.

② 업무전용자동차보험에 가입하지 아니하면 전액 손금(비용)으로 인정하지 않는다. 따라서 이 보험에 가입하는 것은 필수다.

③ 차량운행기록부를 작성하지 않더라도 기본적으로 연간 1,500만원까지 비용으로 인정한다. 단, 임대 법인은 500만원이다.

(p.200) 부동산 임대 법인에 주어지는 불이익들

- 접대비 기본한도 축소(1,800만원)

- 승용차 관련 비용 한도 축소(500만원)

- 성실신고확인제도 적용 등

(p.217)

취득가액은 당초 취득했을 때의 가액을 말하며, 자본적 지출액은 자산의 가치를 증가시키는 지출로 대표적으로 대수선공사비(인테리어)가 있다. 이의 자본적 지출액은 비용으로 처리되는 것이 아니라 자산의 취득가액에 더해지는 것이다. 한편 해당 부동산이 임대용인 경우에는 감가상각비를 비용으로 계상할 수 있는데, 이 금액이 장부가액에서 차감이 되는 것이다.

양도 당시에 발생하는 각종 수수료는 자산의 장부가액과 무관하므로 이는 당기의 비용으로 처리한다. 예를 들어 양도 당시에 지급된 공인중개수수료는 자산의 장부가액이 아닌 것이다.

(p.219) 법인세 추가과세

오피스텔의 경우 추가과세제도를 적용하지 않지만, 주거용 오피스텔은 실질과세 원칙에 따라 이 제도를 적용한다(추과과세 된다).

(p.221~222)

수선비를 자산으로 처리하면 당기순이익과 법인세는 늘어나게 되나, 향후 양도 시에는 당기순이익과 법인세가 줄어든다. 법인세의 경우, 일반 법인세는 물론이고 추가 법인세도 줄어들 수 있다.

수선비를 지출하더라도 가급적 당기의 비용보다는 자산으로 처리하는 것이 향후 일반 법인세와 추가 법인세를 동시에 줄일 수 있는 비책이 된다.

- 자산의 가치를 증가시키는 지출 : 자본적 지출로 해서 자산에 가산한다.

- 자산의 가치를 유지시키는 지출 : 수익적 지출로 해서 비용에 가산한다.

취득 당시에 발생한 컨설팅비용은 장부가액에 포함시킬 수 있다. 하지만 양도시점에 발생한 컨설팅비용은 장부가액에 해당되지 않는다.

(p.238) 균등배당을 하는 경우

법인이 보유하고 있는 이익잉여금은 주주총회 결의에 따라 배당금 등으로 처분할 수 있다. 다만, 배당금을 현금으로 지급할 경우에는 현금배당금액의 10%를 자본금 1/2에 달할 때까지 이익준비금으로 적립해야 한다. 참고로 배당소득의 귀속은 이익잉여금 처분결의일이 속하는 연도가 된다.

(p.259)

개인이 다주택 상태에서는 양도세 비과세를 받기 힘든데, 이 경우 비과세 주택 외의 다른 주택을 법인에서 관리하면 쉽게 양도세 비과세를 받을 수 있다. 법인과 개인의 주택은 별개에 해당하기 때문이다. 그런데 이 부분이 실무적으로 논란거리다. 개인이 양도하면 중과세 등을 적용받는데, 법인에게 모두 주택을 넘긴 후에 개인주택을 양도해 비과세를 받으면 조세회피라고 볼 가능성도 있기 때문이다. 하지만 현행의 세법의 기술로서는 이를 제어하는 것이 쉽지가 않아 보인다. 개인과 법인의 법체계가 민법부터 상법, 그리고 세법 등까지 수십 년 동안 일관되게 개별적으로 작동되어왔기 때문이다.

(p.262)

법인을 하면 좋은 이유 중에 가장 명확하게 이해할 수 있는 것 중 하나가 바로 법인을 활용해 개인의 양도세를 비과세 받는 것이다.

(p.263)

Q) A주택에 대해 비과세를 받기 위해서는 이 주택을 비과세 처분기한 내에 양도해야 한다. 이때 자신이 세운 법인에게 양도해도 비과세가 적용되는가?

A) 그렇다. 개인의 소유권에서 벗어나면 되기 때문이다. 이 점이 상당히 파괴력이 있다. 다만, 법인에게 양도하기 전에 미리 법인 설립이 되어 있어야 한다.

Q) 법인이 A주택을 취득하면 어떤 세금문제가 발생하는가?

A) 2020년 8월 12일 이후부터 법인이 주택을 취득하면 기본적으로 12%의 취득세가 발생한다.

Q) 법인이 A주택이나 B주택을 취득한 후 양도하면 어떤 세금을 내야 하는가?

A) 취득한 이후에는 보유세(재산세, 종부세)와 법인세(일반 법인세, 추가 법인세)를 내게 된다. 한편, 법인의 잔여이익을 배당받으면 배당소득세, 이후 청산을 하게 되면 청산법인세가 발생한다.

(p.287)

① 특수관계인과의 거래로 인해 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어야 법인세법 제52조의 규정을 적용한다.

② 이 규정은 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 시가를 기준으로 적용한다. 여기서 건전한 사회 통념이란 사회 구성원들의 보편적인 생각, 상거래 관행, 경제적 합리성을 전제로 하는 거래를 말한다. 상당히 추상적인 개념으로 실무에서 문제가 많이 발생하는 대목이다. 한편 시가는 명확한 기준이 되므로 실무상 쟁점이 많이 발생하지 않는다. 따라서 법인이 특수관계인과 거래를 할 때에는 항상 시가를 파악하고 이에 맞게 거래하는 습관을 들일 필요가 있다. 시가의 범위에 대해서는 법인세법 대통령령 제89조에 언급(p.290 참조)하고 있다.

③ 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(p.294)

개인이나 법인이 특수관계인과의 저가 양도나 고가 양수 등을 통해 세부담을 줄이는 경우 소득세법이나 법인세법에서 부당행위계산의 부인제도를 적용한다. 따라서 특수관계인과의 거래를 할 때에는 시가를 확인한 후에 시가와 거래금액의 차액이 3억원 이상이거나 거래금액이 시가의 5%를 벗어나지 않도록 해야 한다. 참고로 여기서 시가는 소득세법의 경우 상증법상의 평가규정을 준용하고 있다. 법인세법의 경우에는 동법 시행령 제89조에서 정하고 있다.

3. 깨달은 것 :: 이 책에서 얻은 것은 무엇인가? (나의 이해/해석)

프로(?) 투자자가 아닌 상황에서 수익도 안나는 법인을 운영하기란 부담스러운 일이다. 즉, 1인 부동산 법인의 경우, 유지비를 최소화 하기 위해 세무사에 기장을 맡기지 않고 셀프기장을 하는 경우가 많다. 하지만 이렇게 되면 회계분기부터해서 부동산 관련 세금 이슈에 대해 세무사에 의존하기 힘들다. 결국 인터넷 검색을 통해 정보를 찾게 되는데, 출처가 불명확한 것들은 그대로 신뢰하기가 어려운 정보가 많은 편이다.

본 책은 다음의 몇가지 분야에 대해 시원한 답변을 해주었다.

1. 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에 매도시 부가가치세 발생 이유

2. 이사회 이사록, 주주총회 의사록 등 관련 서식에 대한 정보 제공

3. 대표이사의 가수금에 대한 대표이사(개인) 관점, 법인 관점에서의 세금 이슈

4. 재고자산/유형자산의 분류 기준, 자본적지출/수익적지출 관련 이슈

5. 임원의 급여, 상여, 퇴직급 관련 유의사항

6. 복리후생비/접대비/업무용 승용차 관련 이슈

7. 특수관계인과의 거래시 유의사항

8. 법인을 활용한 주택 비과세 전략

4. 적용할 것 :: 나에게 유용한 것은 어떤것이 있는가? (벤치마킹)

본 책을 통해 적용할 것들은 크게 2가지 유형으로 분류될 수 있을 것 같다. 먼저, 회계기장 등 법인 운영에 필요한 기본지식의 습득이다. 그 동안 잘모르는 내용은 인터넷 검색 등을 통해 찾아보았는데, 그 출처가 명확하지 않다보니 답답한 경우가 많았다. 본 책은 법인 운영 과정에서 궁금할만한 것들에 대해 Q&A 형식까지 활용해서 명료하게 설명해주었다.

두번째 유형은 투자 전략에 대한 것이다. 특히, 법인을 활용해서 주택을 비과세 받는 것은 신선한 충격이었다. 마침 현재 세입자를 맞춘 아파트가 당초 2년 임대만 놓고 일시적 2주택으로 비과세를 받으려 했었다. 하지만 계약갱신청구권의 소급적용으로 고민이 많던터에 본 책을 통해 가능성을 확인할 수 있었다.

5. 책 속의 책 :: 연관 지어 읽어볼 책이나 내용은?

법인을 활용한 부동산/경매 투자 사례(법인에만 특화해서 투자사례를 모아놓은 책이 있는지는 모르겠음)