2016년 부터 재건축, 재개발에 대해 관심이 많았습니다. 그렇지만 막상 지식은 거의 없었죠. 재건축은 돈은 되는데, 투자금이 너무 커서 내가 할 수 없는 투자, 재개발은 초기진입은 리스크가 크니, 감정평가 나오고 계산해서 들어가야 하는 투자 정도로 생각했습니다. 그런 무지한 시기에 열정님의 재건축, 재개발 특강을 들으면서 재건축, 재개발 사업에 대하여 공부하고 이해를 하기 시작한것 같습니다. 

이 책에서는 조합원 자격 부터 사업의 단계, 감정평가의 예측, 분담금의 예측을 하는 방법을 알려 줍니다. 이를 통해 우리는 사업성이 좋은 지역을 저렴할때 남들보다 먼저 선점 하면 되지 않을까요? 

결국 재건축, 재개발 투자의 최종 목적은 분담금의 산출이 아닐까 싶습니다. 그런데 이 과정이 공식도 많이 나오고, 여러가지 지식이 있어야 계산할 수 있습니다. 저도 처음에는 계산하고 이해하는데 한참 걸렸습니다. 아직 개념 자체가 머리속에 맴도는데다가, 제 것으로 완전히 소화하지 못해서 그런것 같습니다. 하지만 몇번 하다 보면 이해가 됩니다. 포기하지 말고 꼭 해보세요. 

사실 분감금 산출 방법에 대한 Excel 계산 툴을 공개해서 이것을 이용하면 쉽게 계산이 가능합니다. 하지만 본인 스스로 100% 이해 하고 시간 절약을 위해 사용한 것과, 그냥 빨리 답을 찾으려고 사용하는 것은 분명 큰 차이가 있습니다. 

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재건축 수익률 분석 툴 사용법

제 책에 나온 이론을 바탕으로 재건축 분담금 계산과 투자수익을 아주 쉽게 할수 있는 엑셀식을 만들어서 ...

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대부분 건축비는 생각하시죠. 그런데 사업비 부분은 잘 생각하지 못합니다. 저도 처음에는 사업비를 생각하지 못했습니다. 사업비는 결국 조합원이 나눠서 부담하는 금액이기에 평형 선택시 건축 원가가 달라지게 됩니다. 

세대당 평균 대지지분은 열정님이 찾아낸 보석과도 같은 것이 아닐까 싶습니다. 대부분 용적률이 낮아야 재건축 사업성이 있다고 이야기 합니다. 물론 맞습니다. 하지만, 용적률이 동일해도 현재의 평형 구성에 따라 사업성은 엄청난 차이가 발생합니다. 소형, 중형, 대형이 섞여 있는 파란 마을은 일반 분양분이 많이 나올 것이고, 소형 위주의 빨간 마을은 일반 분양 물량이 적어 집니다. 결국 빨간마을은 분담금이 늘어나게 됩니다. 이것을 쉽게 파악할 수 있는 개념이 세대당 평균 대지지분입니다. 

결국 용적률이 낮으면서 세대당 평균 대지지분이 높은 곳이 사업성이 좋은 곳이죠. 

세대당 평균 대지지분의 개념을 가지고 일반 분양 물량을 예상해 봤습니다. 재건축 이후 모든 평형을 84로 가정한 것이 실제와 다를 수 있지만, 대략적인 비교는 가능하다 생각합니다. 

얼마전 계약한 실거주 집을 알아보면서, 동일한 분양 평수에서 대지지분이 높음 A단지냐, 대지지분이 조금 낮아도 아이 학교가 편리하고 실 거주로 조금더 마음에 드는 B 단지냐를 고민 했는데.. B 단지가 평균 대지지분이 많아서 일반 분양 물량이 많아 장단점이 서로 상쇠가 되는 부분이 있는것 같습니다. 이렇게 직접 계산을 해보니 궁금증이 많이 풀리네요. 

열정님이 언젠가 이 책은 10년이 지나도 써먹을 수 있는 수학의 정석과 같은 책을 만들고 싶었다고.. 이제 한번 읽고, 한번 써먹어 봤지만, 정말로 필요할 때마다 두고 두고 찾아보면서 사업성을 계산하는 바이블이 되지 않을까 싶습니다.