집에 대한 간절한 생각은 언제나 큽니다. 특히 요즘같이 집값이 미쳐 날뛰고 있고 갈수록 자기 집에 대한 꿈은 접어야 할 것 같은 시기라면 더욱 그렇습니다. 그래서 자꾸 하나씩 읽어보는 부동산 책 중 이런 도발적인 제목의 책을 읽어 보았습니다.

갭투자, 지금은 악의 대명사로 꼽히는 단어지만, 사실 집을 사기 위한 가장 손쉬운 방법이기도 합니다. 계속 전세를 얻어 갈 수 있다는 가정 하에, 전세로 집을 사서 차익을 누리거나, 계속 전세를 놓아 시장에 임대 주택을 공급하는 것도 엄연히 한국이라는 시장에서 허락하는 투자 방식입니다. 국가가 모든 집을 공급할 수는 없고, 모든 사람이 원하는 곳에 집을 다 구매할 수는 없는 노릇이니까요. 저자는 갭투자를 통해 레버리지를 극대화하여 집을 구매하고, 전셋값은 반드시 오를 것이니까 부채와 이자를 갚아나갈 수 있으니, 임대 사업자로 등록해서 최대한 많은 집을 구입하자고 하죠. 물론 아무 집이나 사라는 것은 아니고, 명확한 기준을 가지고 있었죠.

1. 매매가 대비 전세가 비율이 85% 이상 (그렇다고 1억 원 이하의 소형 아파트는 제외, 단기간에 급하게 오른 아파트도 제외)

2. 30평 미만의 소형 아파트

3. 거대한 산업단지를 끼고 있는 지방 도시

4. 500세대 이상의 대단지, 단, 다른 아파트 공급 계획이 있는지 확인

내용은 이게 전부입니다. 나머지는 자신이 어떻게 이렇게 300채를 구입하게 되었는지, 왜 갭투자를 해야만 하는지에 대한 내용만 있습니다. 그 외에는 임대 사업자가 되면서 얻을 수 있는 세무적 혜택 정도가 조금 도움이 되지 않을까 싶습니다.

읽다 보면 2가지 의문이 듭니다. 과연 '전세가가 반드시 오를 수밖에 없는 집을 찾을 수 있는가' 와, '대대적인 역전세가 발생할 때 대처 방안이 있는가'입니다. 저자는 무조건 집값, 그리고 전세가격은 오를 수밖에 없음을 전제로 깔고 들어갑니다. 하지만 2019년에 보았듯이 지방, 특히 대규모 산업단지가 있는 경남권 지역이 집값이 모조리 죽어버리고 서울만 신나게 올라가는 상황에서 저자처럼 300채를 모으지 못한 사람들은 포트폴리오 차원에서 엄청난 압박이 있을 텐데, 버틸 수 있을까라는 의문이 들죠. 자칫하면 전세가 하락으로 인해 시작도 못하고 주저앉을 수도 있는 것입니다. 저자는 이런 것에 대한 의문은 답하지 않습니다. 전세도 엄연한 투자자 입장에서는 부채일 텐데 말이죠.

현 시점에서 저자의 주장을 따르기는 참 위험합니다. 정부가 갭투자를 막기 위해 모든 수단을 다 동원하고 있는 상황이고, 충분한 현금이 없으면 높아진 세 부담과 이를 전가시키지 못하는 전세가 보합 또는 하락으로 큰 피해를 볼 수 있겠죠. 그래도 저자가 제공해 준 기준 정도는 어느 정도 참고를 할 수 있지 않을까 싶습니다.

현재 저자는 추적 60분 등에 나와서 고액의 투자 자문료, 강의료 등으로 많은 지탄을 받았고, 최근 (2020년 1월)에는 회원들에게 역전세 자금을 대출해 준 것으로 대부업법 위반 혐의로 검찰 송치되었다는 뉴스를 보았습니다. 사실 이런 내용 없는 책이 출간 당시에 상당한 인기를 끌었다고 들었는데, 한 장 정도로 요약이 가능한 책이 이렇게 인기가 많았을까 싶었던 생각이 들어 씁쓸한 느낌이 들었습니다. 인간의 갈망과 탐욕이란 것이 어찌할 수는 없는 것인가 싶고..