경매 학원에서 각종 실무 절차를 일반 수강생 상대로 강의를 할 만큼, 경매를 통해 부동산을 싼 값에 취득하려는 이들이 늘어났습니다. 재테크 기술이 점점 귀한 노하우가 돼 가는 만큼, 경매 (낙찰)의 달인이 되어 재산을 불려 나간다면 참 보람된 일이겠습니다. 문제는 민법, 민사소송법, 민사집행법에 어지간히 어려운 규정들이 많아 일반인들이 좀처럼 이해하기 어렵다는 점입니다. 

저자는 30년 동안 집행관 업무를 맡아 본 베테랑이며 현재 부동산에듀&리치캠퍼스의 대표로 있습니다. 그러셔서인지 확실히 책이 핵심을 찌르는 사례와 설명으로 잘 짜여져 있습니다. 제 경험상 이런 실무 절차에 관한 내용은, 아무리 일반서나 용어집을 열심히 정독해도 그것만으로는 이해가 어려웠습니다. 오히려 잘 짜여진 사례 모음으로 접근해야, 아 이 규정이 이럴 때 쓰이는구나, 이럴 때 적용되라고 마련된 거구나, 하며 구체적인 그림이 머리 속에 잡히기 시작하죠. 

만약 이 책을 펼쳤을 때, 아 이건 무슨 말인지 잘 모르겠다 하며 페이지가 잘 안 넘어가는 분은, 1) 처음부터 무작정 읽지 마시고 목차를 펼친 후 자신이 그나마 가장 가깝게 접해 본 사례, 혹은 아 이건 나도 평소에 궁금했었어 싶은 항목부터 읽으십시오. 그러면서 다른 사례를 읽어 나가면 의외로 재밌어질 겁니다. 2) 어떻게 해도 책이 안 읽히는 분은, 뭐랄까 아직 경매절차에 대해 스스로가 개념이 안 잡힌 탓이 큽니다. 개념이 안 잡힌 건, 경매에 대해 정말로 절실한 호기심이 여태 생기지 않아서 그렇습니다. 주변에 경매 절차에 대해 어느 정도 잘 아는 분과 대화하면서 경매의 그림이 대강이나마 머리에 그려지게 일단 흥미부터 가질 필요가 있습니다.

경매에 대해 기본 마인드셋이 되었다면, 그 다음부터는 이 책이 마치 게임 전술서적처럼 재미있게 읽힙니다(제가 장담하죠). 어렸을 때 보드게임 하나 정도는 하며 자란 분들이 많겠는데, 제대로 된 보드게임은 얇은 설명서 외에 전술집 예제가 반드시 별책으로 끼워져 있습니다. 게임을 아예 어떻게 하는지 모르는 이용자에게는 단 한 글자도 눈에 안 들어오지만, 일단 룰을 알고 가족과 친구와 몇 게임 두어 본 이용자에게는 재미있어 미치는 거죠. 이 책도 마찬가지입니다. 이 책을 다 읽고 나면 정말로 바둑이나 장기의 고수가 되듯, 경매의 달인이 되어 있을 겁니다.

첫 장에는 공유자우선매수청구권이 나옵니다. "여러 차례 할 수 있느냐?"라고 묻는데, 제 생각에는 이 장보다 바로 다음의 두번째 장, "저가에 낙찰받을 생각에 우선매수를 신청했다가 낭패봤어요"를 먼저 읽는 편이 나을 것 같네요. 

p19에는 "우선매수신고만 해 놓고 막상 유찰되자 보증금을 납부하지 않아 신고를 무효화시키는 등 악의적인 경우가 발생하기도 해..."라는 구절이 있습니다. 공유자우선매수, 아니 그 전에 소유권상의 공유관계가 뭔지 모르는 분들도 많겠고, "막상 유찰되자", "악의적인 경우" 등 구절의 의미를 정확히 알려면 어떤 그림이 먼저 그려져야 합니다. 그 구체적인 경우가 바로 다음 장에 나온다는 겁니다. 

A라는 토지를 갑과 을 두 사람이 구분해서 소유하는 경우도 있고(이런 경우는 필지를 분할하는 게 보통입니다), 어디를 누가 갖는지를 구체적으로 정하진 않았으나 지분으로 갑 50%, 을 50%, 혹은 갑 60%, 을 40%, 하는 식으로만 나눠갖는 수도 있습니다. 이럴 때, 나중에, 을과는 전혀 무관하고 갑만, 오로지 갑만, 병이라는 제3자에게 빚을 졌을 때, 갑이 병에 대해 채무불이행이 되면 자기가 가진 물건을 팔아서라도 변제를 해야 합니다. 그때 A라는 토지에 집행이 가해질 시, 을의 지분은 어떻게 되느냐는 겁니다.

이 경우 만약 정이라는 또 전혀 다른 사람에게 낙찰이 된다면, 정은 토지 A의 대가로 납부한 돈 중에서 병이 받아야 할 부분을 받게 하고, 병은 자신의 빚을 다 받아내었으므로 이제 법률관계에서 퇴장하며 채무자였던 갑도 마찬가지입니다. 그러면 원래는 전혀 모르던 사람들인 을과 정이, 토지 A에다 대고, 어디를 누구 것으로 할지 전혀 합의도 안 된 상태에서 공유자로서 공존하게 됩니다. 불편하지 않겠습니까? 그래서 이런 경우 정 같은 전혀 모르는 사람에게 낙찰되기 전에, 을에게 먼저 토지 A를 모조리 살 기회를 줘서 을이 불편한 타인과 동거(?)하는 걸 막아 주는 데에 이 규정의 취지가 있습니다. 

그런데 막상 A라는 토지가 별 쓸모가 없어서 입찰자가 안 나선다, 이럴 때 을은 구태여 땅을 살 게 아니고 계속 미루면서, 돈 한 푼 추가로 안 들이고 A라는 토지를 아직은 소유권자인 갑의 양해 하에 종전처럼 이용할 수 있습니다. 나머지 50%의 새 임자가 아직 안 나타나는데 어쩌겠습니까? 우선매수청구권은, 누군가 새로운 사람이 내가 사겠소 하고 나서서 꼼짝없이 그 사람 몫으로 지분이 넘어갈 때, "잠깐!" 하며 쓰는 찬스와도 같습니다. 그 전에는 구태여 행사할 필요가 없는 거죠. 물론, A라는 토지가 핫플레이스일 경우에는 앞뒤 재지 않고 을은 바로 우선매수청구권을 행사할 것입니다. 

2장에 나오는 사례에서 그 입찰자(즉 채권자)는 왜 하필 1억 6천만원에 betting(이 책의 표현입니다)을 했을까요? 1억 6천에 행여 사게 될 경우에는, 일단 그 대금을 지불하고, 자신이 다시 채권자로서 받아내면 되기 때문입니다. 입찰자는 추가로 들이는 비용이 없습니다. 반대로, 궁지에 몰린 다른 공유자가 마지못해 해당 토지를 우선 매수하게 되면, 이 공유자는 저 입찰자가 써 낸 1억 6천을 내어야만 우선매수가 완료되는 겁니다. 채권자가 머리를 잘 썼다는 걸 알 수 있죠. 만약에 공유자가 우선매수청구를 하지 않았다면, 채권자는 공유자가 저대로 계속 버틸지 아닐지를 짐작할 수 없었겠죠. 공유자가 지레 청구권 행사하는 걸 보고, 아 내가 바로 입찰해서 1억 6천을 써도 내가 이 돈을 마련할 일이 아마 없겠다, 저 사람이 돈 내겠구나 하고 확신 하에 행동할 수 있었던 거죠.

p19로 다시 돌아오면, 공유자가 먼저 우선매수 청구를 해 놓고도, 막상 아무도 입찰을 안 하자(유찰), 보증금을 미납하는 편법으로 애초의 청구를 없던 일로 만든 후, 다음 입찰에 누가 나타나면 그제서야 다시 청구를 재차 하여 그 입찰자의 시도를 무위로 만든다든가 하겠죠. 이런 걸 허용하면 권리관계가 뒤늦게 확정되며, 채권자(들)의 권리 실현, 만족은 더 늦어집니다. 이걸 막기 위해 아예 입법으로 1회에 한해 행사하도록 앞으로 법정할 전망이라는 뜻입니다. 현재도 법관 재량으로 1회에 한정하는 게 실무의 보통이라는 말은 저자분이 해 주고 있습니다. 

4장에 나오는, 본격 절차가 개시되기 전 "공유우선매수하실 분 있으세요?"라는 질문에는 대답하지 않아도 되며, 본 절차가 개시되고 입찰자가 나오면 그제서야 행사하면 된다는 조언이 아주 유익합니다. 사실 표현을 저리 해서 그렇지, 독자인 제가 읽기로는 "절차 개시 전 묻는 질문에는 절대 대답하지 말 것!"으로 들렸습니다.

책에는 "채무자를 측은히 여긴 채권자가 이사 비용을 대줬다"에서처럼, 집행을 당하는 이가 "이사" 가는 문제가 자주 등장합니다(p61, p76, p74 등). 당연한 것이, 이 책의 제목만 봐도 "명도"라는 말이 포함되어 있습니다. 채무자가 종전의 점유를 포기하고 적어도 자신의 몸은 주거에서 떠나야 명도 의무의 최소한이 실행되는 셈입니다. 

예전에 한국민법학의 태두 곽윤직 교수님은, "명도 같은 건 일본식 한자어이니 쓰면 안 된다"고 하셨으나(즉 명도건 인도건 모두 인도로 통일), 그분의 제자 중 한 분인 김재형 교수(현 대법관)는 강단에서 "이미 실무에서 명도는 건물을 '비워' 넘기는 것, 인도는 그 외의 경우에 쓰는 것으로 굳었다"고 하신 적 있죠. 한편, 현재는 민사집행법 등이 크게 개정되고, 판례에서도 "인도"라고 표현했어도 내용상 "명도"라고 새길 수 있다는 태도를 취하니, 결국 곽 교수님의 학설이 승리했다고도 볼 수 있겠네요. 여튼 채무자는 경우에 따라 집행 대상이 될 만한 집기나 귀중품 등을 남기고 이사를 가야 할 수 있으며 책에도 저자께서 집행관으로 겪은 그런 사례가 많이 나옵니다. 

p60에 보면 설령 재판에서 이기고 집행문을 발급 받아도, 낙찰자는 잔금 납부 후 최소 4개월이 지나야 강제집행이 가능하다고 하니 명도 소송의 최종 마무리가 얼마나 어려운지 알 수 있습니다. 결국 법(민사법)이란 것도, 말이 통하고 품위를 최소한 지킬 줄 아는 시민들 사이에서나 사실상 힘을 발휘한다는 걸 알 수 있습니다. 저자는 이런 경우 "인도명령을 미리 신청하면 시간을 단축할 수 있다"며 아주 유용한 팁을 알려 줍니다.

"공시송달(p65 등)"은 채무자의 주소를 도저히 알 수 없을 경우, 서류 송달을 공시 절차로 대신하는 걸 말합니다. 엄밀히 말해 송달이 아니겠으나, 민사재판의 기능을 마비시킬 수 없으므로 송달로 간주하는 절차입니다. 송달이란 의사 표시의 일반 원칙에 의해 도달이 이뤄져야 하지만, 예외적으로 "발송 송달"이 가능하여 발송 자체만으로 송달의 효력을 인정하죠. 이때 저자는 "공가(空家. 빈 집)"임을 현장사진이라든가 주변인의 진술 등을 적극 동원하여 "법원을 이해"시키는 노력이 필요하다고 합니다. 그렇게 해서 발송 송달, 공시 송달 절차로 척척 넘어가게 하라는 겁니다. 이런 건 구태여 변호사의 도움을 받기에는 또 번거롭고, 정말 이런 책의 팁을 통해 활용이 가능한 지혜이겠습니다. 

송달의 문제가 의외로 중요한데, 채무자가 교도소에서 복역하는 줄 모르고 배우자 수령으로 대신했는데 이게 부적법 송달이죠. 그래서 낙찰자까지 나온 경매가 모조리 취소되었는데 그 수형자가 출소하여 소송을 제기한 결과입니다. 이 (前) 수형자가 결국 이겨 소유권은 결국 그에게 도로 귀속되었습니다. 어떤 경우 경매로 인한 취득을 "원시취득"이라고도 하는데 이런 사례를 보면 설득력이 매우 약해지죠. 

책 p42에는 "이중(중복) 경매 신청"에 대한 재미있는 사례가 나옵니다. 즉, 경매를 통해 낙찰을 받은 사람이 나왔는데, 갑자기 채무자가 채권을 변제한다든가(낙찰자에게 불리), 혹은 낙찰자 자신이 쓴 금액이 과하다 싶어 채권자와 협의하여(?) 여태 진행된 경매 철차를 취소하려 드는 경우(이런 건 반대로 낙찰자에게 유리)가 있다고 하네요. 보통은 경매가 선순위 채권자의 신청으로 열리지만, 동일한 목적물을 대상으로 한 경메를 후순위 채권자가 "중복으로" 자신의 권리에 바탕해 신청할 수도 있다고 합니다. 이때에는 기왕 진행된 경매 절차를 취소하지 않고 그대로 속행시킵니다. 저자는 이런 "중복 경매 신청"을 적극적으로 활용하여, 판이 다 굳어 가는 게임을 뒤집기할 수 있다고 말합니다. 참 재미있는 대목입니다. 

일반 사인들끼리 물건을 매매할 때, 국가기관에 개입하여 매매를 허가, 혹은 불허가하는 건 사적 자치의 원칙에 반합니다(예외가 있다면 투기 방지를 위한 토지거래허가제 등). 그러나 경매는 공적 절차이므로 낙찰을 받아도 최종 매각 불허 결정을 법원이 또 내릴 수 있습니다. 예외적으로 이런 매각 불허 결정이 가능한 경우가 p45에 나와 있습니다. 

강제집행 예고서는 집 안에 붙여야 하느냐, 바깥에 붙여야 하느냐(p75)가 또 문제가 된다고 합니다. 이거는 채무자 측의 인식을 돕는 차원에서가 아니라, 주로 집행관과 채권자의 편의를 위한 이유입니다. 개문을 하고 들어가 봐야 명도 집행에 필요한 비용을 대략이나마 견적 낼 수 있기 때문(p76, p81)이라는군요. "개문 시 증인 2명이 필요"하다고 하는데, 이는 주거침입 시비 등을 막기 위해서라는 점 몇 페이지 뒤(p83)를 보면 확인 가능합니다. 

p95에는 정말 놀라운 사례가 나오는데, 일단 A가 낙찰을 받았습니다. 그런데 채무자 B가 다시 A에게 접근하여, 5천만원을 더하여 낙찰 받은 부동산을 자신이 매수하겠다고 제의한 거죠. 채무자 B는 A와 매매계약을 맺을 듯하다가, 계약금 수수 문제로 갑자기 다음날 새로 계약을 맺자고 제의한 후 연락두절이 됩니다. 이는 A가 낙찰 받고 강제집행하려는 시도를 (새로 맺은 매매계약을 통해) 무위로 돌리고, 정 A가 낙찰 받고 싶으면 처음부터 다시 절차를 진행하게 하려는 아주 고도의 술수였던 거죠. 이 경우는 A가 자신의 계약서만 찢고 말 게 아니라, 상대의 계약서까지 함께 손에 넣어 파기하든지 했어야 할 일입니다. 이 비슷한 사례로, 승소와 낙찰로 채무자(원 소유자)를 일단 퇴거시킬 수 있었으나 채무자가 임대차 계약을 요구하여 일단 계약이 일정 단계까지 간 후 유야무야되었는데, 이걸 근거로 퇴거를 거부하는 이야기가 바로 다음 장에 나옵니다. 

p122에는 "퇴거 및 인도"가 아니라, 소장에 "퇴거"만 명시한 경우, 세입자 등에게 짐도 빼고 몸도 나갈 것을 요구할 수 있으나, 정작 원고가 그 집에 들어갈 수는 (아직) 없게 된 황당한 사례가 나옵니다. 물론 꼼꼼하게  "퇴거 및 인도"를 다 적어야 하지만, 만약 "퇴거"만 적었다면 재판부는 퇴거 요건만 심사하게 됩니다. "인도"까지는 원고가 적지 않았으므로 원고의 점유가 자연 회복되는지는 재판에서 판단을 안 했겠죠. 재판에서 심리도 안 했는데 원고를 집 안에 들일 수는 당연히 없습니다. 이건 문구 하나를 빼고 넣고의 문제가 아니라, 재판에서 실체법적 본안 판단이 이뤄졌느냐의 문제라고 생각합니다. 쉽게 말해, 세입자가 여러 (법률적) 이유로 자신의 집기와 함께 당장 나가야(=방을 빼야) 하는 건 맞지만, 그렇다고 원고가 소유자라든가 혹은 전대자인지 여부는 재판 과정에서 밝혀진 바 없고, 그래서 자동으로는 집에 못 들어가는 것입니다. 들어가려면 다시 이 부분을 실체적으로 심리할 수 있는 재판을 청구해야겠죠. 

상가 건물 등에 채무자(세입자)가 설치한 인테리어(p115)는 중요한 문제입니다. 책에서는 민법 256조에 의해 부합의 법리를 말하며, 판례의 태도도 같습니다. 그러나 저는 개인적으로 이 부분에 대해 보다 세밀한 입법적 규율이 마련되어야 한다고 생각합니다. 무엇보다 세입자와 건물주 사이에, 인테리어 부분에 대한 특약이 명쾌하게 마무리되어야 합니다. 또, 필요비, 사치비, 유익비의 법리도 이 경우에 좀 적용이 되어야 하겠습니다. 물권법보다 오히려 이 대목이 채권 관계를 직접적으로 규율하는 게 아닐지. 

간혹 보면 정체불명의 규정이 "법규"라든가 심지어 "관행"이라는 명목으로 적용된다고 우기는 사람들이 있습니다. 이럴 때 가장 확실한 건, 그 규정이 대체 법문 몇 조에 있으며 혹은 집행문 어디에 판사가 특별히 명기했는지 근거를 대라고 하면 충분하죠. 법률행위를 판단할 때는 "해석의 과정"이 중요하므로 이 과정에서 혹 필요할 때도 있겠으나, p195에 나오는 것처럼 "개찰 시 입찰자가 자리를 비우면 무효"라는 건 어디에도 근거가 없는 주장이죠. 저자는 꼼꼼하게도, 현장에서 왕왕 통하는 "불문율(?)"이 실제 무슨 근거를 갖기나 하는지 여부를 하나하나 가리고 있습니다. 일반 독자 입장에서도 그저 "아는 것이 힘"이며, 법이 실생활에서 어떤 국면으로 파고드는지 정확히 이해하여 공연한 손해를 방지하고 나의 권익을 분명히 찾아야 할 것입니다.