글 | 김정용

출판사 | 원앤원북스

도서형태 | 4×6배판 변형, 220쪽

분류 | 경제경영(부동산)

값 | 14,000원

발행일 | 2006년 12월 9일

ISBN | 89-6060-014-8  13320

초보 부동산투자자들을 위한 최고의 부동산투자 입문서!

보는 재미, 읽는 재미, One Message One Chart 그 열 번째 이야기 부동산편

애써 모은 목돈으로 내집 마련이나 부동산투자를 하려고 하지만 무엇부터 시작해야 할지, 어떻게 해야 할지 막막해하는 사람들이 많다. 부동산투자는 무엇보다 체계적인 부동산 관련 지식을 바탕으로 해야 수익을 극대화할 수 있는 법이다. 이 책은 부동산 초보투자자들이 단계별로 알아야 할 것들을 일목요연하게 정리해놓아 부동산투자 입문서로 손색이 없다. 뿐만 아니라 부동산업에 종사하는 사람들이 궁금해하는 점들도 속시원히 해결해줄 수 있을 것이다.

이 책은 부동산시장, 주택, 분양, 상가, 경매, 임대사업, 토지, 세금 등 부동산 관련 지식에 대한 모든 것을 담고 있다. 부동산투자시 필수적으로 알아둬야 할 사항에서부터  실전에서 부동산 매매 및 보유시 주의할 점, 향후 유망 투자 정보 등에 이르기까지 부동산투자의 성공 노하우가 잘 정리돼 있다. 시리즈 특유의 입체적인 도표와 일러스트 구성은 부동산투자 초보자들의 이해를 한층 돕고 있다.

부동산투자의 기초부터 실전 테크닉까지 망라!

1장에서는 내집 마련 전략, 부동산에 미치는 환경 요인과 변수들, 부동산 정책의 과거사 등 부동산의 거시적 요소들에 대해 살펴보았다. 2장에서는 등기부등본 보는 법, 중개수수료 계산법, 매매와 전세 계약시, 미분양과 급매물 취급시 주의사항 등 투자에 나서기 전 꼭 알아야 할 부동산 지식을 담고 있다. 3장에서는 청양통장과 분양권 활용법, 민간임대와 공공임대의 특징, 분양공고 보는 법, 청약제도 개편안 등 아파트 분양과 관련된 모든 사항을 알 수 있다. 4장에서는 재건축, 재개발, 뉴타운, 리모델링의 개념에서부터 수익률 높은 물건을 선별하는 노하우에 이르기까지 조목조목 소개되어 있다. 5장에선 지적도, 토지대장, 토지이용계획원의 공부를 보는 법과 토지 투자 노하우가 제시되어 있다. 6장에서는 부동산 경매에 대한 기본적 지식부터 경매 물건 보는 법, 실전 경매기법 및 권리분석 사례까지 꼼꼼히 다뤘다. 7장에서는 임대사업의 자격, 이점 및 수익률과 세금 과중의 주택에 비해 안정적인 수익원인 상가에 대해서 알차게 정리해놓았다. 8장에서는 부동산 취득시의 취득세, 등록세, 매도시의 양도소득세 계산법, 증여세와 상속세 계산법 등 부동산 절세 노하우를 알 수 있다.

￭ 지은이

김정용 

현재 부동산 컨설턴트로서 활발히 활동을 하고 있다. 내집마련정보사 컨설팅 팀장을 거쳐 현재는 투모컨설팅 부동산자문 본부장으로 있다. 모네타 컨설팅, 매경 전문가 상담, 닥터리치 등에서 부동산 자문위원을 맡고 있으며 다음(daum)에서 머니닥터로도 활동 중에 있다. 비법닷컴 강사이자 백화점, 대형 마트 등 각종 재테크 세미나에서 강의하고 있으며, 네이버, 다음, 모네타, 기아자동차, 로템, 아름다운 실버 등 각종 잡지와 온라인 포털에서 부동산 칼럼리스트로도 활약하고 있다. 또한 TV, 라디오 방송의 경제 프로그램에 패널로 출연했으며, 다양한 컨설팅 경험과 재테크 성공 사례를 바탕으로 꾸준히 집필 활동을 해오고 있다. 최근 10개월간 지상파 DMB 라디오 방송 <돈이 보이는 라디오>와 MBN 라디오 <경제IQ를 높여라>에서 생생한 실전 컨설팅 사례를 토대로 방송한 바 있다. 저서로는 『불확실한 부동산 시장에서 100% 성공할 수 있는 부동산경제학』이 있고, 공저로 『제2의 강남을 찾아라』가 있다.

￭ 차례

지은이의 말 _ 부동산투자는 알면 알수록 돈을 벌 수 있다

1장 부동산, 큰 그림 안에서 제대로 보자

01 우리나라에서 부동산투자가 돈 되는 이유

02 우리나라에서 내집 마련을 해야 하는 이유

03 부동산의 과거 흐름을 알면 미래가 보인다

04 부동산시장을 주도할 트렌드에 주목하자

05 부동산에 영향을 미치는 변수를 파악하자

06 부동산투자 역시 치밀한 전략이 필요하다

07 부동산시장에 정부가 개입하는 이유

08 정부 정책은 부동산시장의 중요 변수다

09 그동안 정부는 어떤 대책을 내놓았나요?

10 금리와 부동산의 밀월관계를 알자

2장 부동산 기초 지식, 이번 기회에 탄탄히 쌓자

11 부동산 등기부등본 보는 방법을 익히자

12 부동산 중개수수료는 얼마나 내야 하나요?

13 전세 계약시 이런 점에 각별히 주의하자

14 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때

15 적은 돈으로 좋은 곳에 전세 얻는 노하우

16 매매 계약시 이런 점에 주의하자

17 나홀로 등기, 이렇게 하면 쉽다

18 공시지가와 기준시가이 차이를 알자

19 주택거래신고제는 대체 뭔가요?

20 실거래가신고제는 또 뭐죠?

21 신도시와 택지개발지구의 개념을 알자

22 타운하우스란 어떤 것을 말하나요?

23 미분양아파트 안에 보물이 숨어 있다

24 급매물 취급 방법을 알면 돈이 보인다

25 집을 이사할 때의 요령을 알아두자

26 3Bay와 2Bay는 어떻게 다른가요?

27 기업도시·혁신도시 하는데 그게 뭐죠?

3장 아파트 분양권으로 집도 사고 돈도 번다

28 투기지역과 투기과열지구의 차이를 알자

29 원가연동제와 채권입찰제가 대체 뭔가요?

30 분양권을 200% 활용해 인생을 업그레이드하자

31 목돈이 없다면 임대아파트를 노려보자

32 청약통장은 무엇에 쓰는 물건인가요?

33 청약통장, 이것만은 꼭 알아야 한다

34 청약통장도 리모델링할 수 있다

35 무주택 우선공급과 지역 거주자 우선순위란?

36 분양공고 보는 법을 사례를 통해 익히자

37 자녀가 많으면 아파트 분양시 유리하다

38 가점제로 바뀌는 새 청약제도 공략 포인트

4장 재건축·리모델링·뉴타운으로 헌집 주고 새집 받는다

39 재건축의 개념과 절차에 대해 알자

40 돈 되는 재건축단지는 따로 있다

41 재건축투자 수익률, 이렇게 계산하자

42 연면적·건폐율·용적률이 중요한 이유

43 재건축이 되려면 얼마나 기다려야 하나요?

44 재건축 규제에는 어떤 것들이 있나요?

45 기반시설부담금과 재건축 개발부담금이란?

46 지역조합아파트의 개념과 투자 전략

47 재개발과 뉴타운은 무슨 차이가 있나요?

48 재개발·뉴타운투자, 이런 점에 조심하자

49 재개발 분양 자격은 어떻게 주어지나요?

50 재개발 투자수익률, 이렇게 계산하자

51 리모델링의 투자가치는 어떤가요?

5장 똑똑한 땅투자로 당신의 미래를 바꿀 수 있다

52 토지이용계획확인원 확인은 필수다

53 용도지역의 개념과 각 특징을 파악하자

54 용도지구·용도구역의 개념과 목적을 알자

55 지적도는 어떻게 봐야 하나요?

56 토지대장은 어떻게 봐야 하나요?

57 지목의 종류에는 어떤 게 있나요?

58 토지거래허가구역의 지정 현황과 특징

59 토지 매입시 이런 점에 꼭 주의하자

60 땅투자, 이렇게 해야 확실히 돈 번다

61 기획부동산 사기, 이렇게 예방한다

6장 부동산 경매로 인생 2라운드를 준비한다

62 법원 경매의 개념과 절차를 알자

63 주택 임차시의 전입신고 및 확정일자 처리법

64 경매물건명세서 해독은 필수다

65 임대보증금이 소액이면 최우선으로 변제된다

66 상가임대차보호법의 자세한 내용을 알자

67 물권과 채권은 어떤 차이가 있나요?

68 말소기준권리와 소제·인수주의의 개념

69 부동산 경매, 이렇게 해야 돈 번다

70 실전 권리분석, 사례로 익혀보자_1

71 실전 권리분석, 사례로 익혀보자_2

7장 이제 노후는 주택임대사업과 상가투자로 대비한다

72 임대사업의 자격 및 특징은 무엇인가요?

73 임대사업의 장점에는 어떤 것이 있나요?

74 임대사업은 어디서 어떻게 하는 것이 좋나요?

75 임대사업의 수익률은 어느 정도가 적정한가요?

76 상가의 종류에는 어떤 것이 있나요?

77 상가투자수익률, 이렇게 계산하자

78 상가를 고를 때 이런 점에 주의를 하자

79 상가투자는 어디서 어떻게 하는 것이 좋을까요?

80 부동산 간접투자는 무엇이며 특징은 어떤가요?

8장 부동산 절세로 새는 돈을 막는다

81 부동산에는 어떤 세금이 있나요?

82 주택 취득시 내야 하는 세금이 뭐죠?

83 주택을 매도할 때 내야 하는 세금은 뭐죠?

84 매도시 양도소득세가 비과세되는 경우

85 양도소득세를 직접 계산해보자

86 양도소득세에서 필요경비란 어떤 것이죠?

87 고가주택일 경우 양도소득세는 어떻죠?

88 증여세는 어떻게 계산하나요?

89 자금출처조사는 이렇게 대비하자

90 상속세는 어떻게 계산하나요?

91 양도소득세가 100% 감면되는 주택이 있나요?

92 1가구 2주택 중과세율에서 배제되는 주택은?

93 양도가 나을까요, 증여가 나을까요?

94 부부공동명의시 유리한 경우와 불리한 경우

95 입주권이 주택으로 간주돼도 두려울 게 없다

￭ 책 속으로

2007년부터 1가구 2주택의 경우 양도세율 50%가 중과돼 1가구 3주택 60% 중과세율에 이어 1가구 2주택자가 되기 위한 진입 장벽도 높아졌다. 따라서 당분간 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 요건을 충족시킨 후 시기를 조율해 유망 단지로 갈아타는 전략이 주효할 것으로 보인다. 우선 이런 단지를 고르기 전에 한 가지 알아둘 점이 있다. 주택 보급이 저조하던 시절에는 주택을 보유하기만 하면 가격이 상승했지만 이제는 주택 보급이 활성화돼 주택에 대한 초점이 ‘보유’가 아닌 ‘가치’로 전환됐다고 봐야 한다. 이는 주택 선택시 사람들이 좀더 나은 곳에서 살고 싶어하는, 삶의 질을 추구하는 비중이 커졌다는 의미다.                                               p.22

채권입찰제란 전용면적 25.7평 초과인 분양 물량의 경우에 원가연동제가 적용되면서 일부 시세차익까지 환수하기 위해 분양받을 때 채권을 사도록 하고 동일 순위 내라면 채권액을 많이 써낸 사람이 당첨되도록 하는 제도이다. 즉 채권을 사게 됨으로써 청약자의 부담이 늘어나게 되는 것이다. 이 제도는 2006년 8월 판교 중대형 평형 분양 물량부터 적용이 됐다. 채권입찰제가 적용되는 분양 물량도 수도권이라면 계약일로부터 5년, 지방은 3년간 전매가 제한된다.               p.76

무엇보다 재거축투자시 자금계획을 잘 세워야 한다. 이전에는 초기에 재건축주택을 사서 사업 도중에 매도해 시세차익을 세울 수 있었지만, 이제는 투기과열지구 내 재건축단지의 경우 조합이 설립되면 재건축단지의 입주시점까지 전매가 안 되므로 장기 투자로 봐야 하기 때문이다. 현재 조합이 설립된 후 시장에서 거래되는 물건들은 2003년 12월 말 이전에 조합이 설립된 단지로 1회에 한해 전매가 가능한 물건들이다. 이를 매입한 사람은 이후로 전매가 안 되고 마찬가지로 입주 시점까지 끌고 가야 한다.                                                              p.100

토지이용계획확인원은 해당 토지의 용도지역 및 행위 제한에 관한 내용이 기재된 서류로 누구나 열람이 가능하며, 해당 토지상에 적용된 규제 여부를 확인한 뒤 자신의 원하는 용도로 활용이 가능한가를 알 수 있는 공부(公簿)다. 여기서 확인할 것은 각 란의 체크된 내용이다. 만일 도시관리계획란의 ‘개발제한구역’에 표시가 돼 있다면 그린벨트로 개발하는 데 제약사항이 많다는 뜻이다. 또 군사시설란에 ‘군사시설보호구역’에 표시돼 있으면 군부대 민원상담실에 연락해 개발 가능 여부를 확인해야 하며, 농지란의 ‘농업(진흥․보호)구역’란에 표시가 돼 있으면 주택을 신축할 수 없다.                                                                               p.126

경매의 기본은 권리분석을 충실히 하는 것에 있다. 권리분석이란 부동산 활동을 하기 전에 부동산에 대한 권리가 무엇인지, 인수되는 권리가 있다면 낙찰자가 추가 부담할 금액은 어느 정도인지를 판단해 투자가치를 따지는 것이다. 즉 권리분석으로 경매 물건에 어떤 채권이 설정돼 있으며, 낙찰을 받으면 어떤 권리들이 말소되는지, 물건이 온전히 자신의 소유가 되는지 등을 확실하게 알아봐야 한다.                                                                          p.162

가격이 부담된다면 신흥 상권에 주목해보자. 아직 상권 기반 자체는 활성화되지 않았지만 개발호재로 인해 유입되는 인구가 증가한다면 기존 상권보다 성장 가능성이 높아진다. 이런 곳으로는 택지개발지구 내 상가나 뉴타운 인근 근린상가를 꼽을 수 있으며, 대표적인 곳이 동탄 신도시나 동백지구 등이다. 다만 택지개발지구의 경우 상업용지가 전체 면적의 3% 수준인 곳이 적당하다. 또 서울 내 강서와 강동을 잇는 지하철 9호선 신설역 인근도 눈여겨볼 만하다. 지하철이 들어서 유동인구가 늘어나고 이에 따라 임대수익도 커지기 때문이다.                                p.184

가령 서울에 기준시가 2억 원인 주택 A와 지방에 기준시가 2억 원인 B주택을 보유했을 때 2007년 이후에 한 주택을 매도한다면 중과 대상에서 제외되는 B주택을 먼저 매도해야 양도세율 50%가 중과되지 않는 것이다. 또한 세대원 중 일부가 지방으로 파견을 나가 해당 지역의 주택을 취득시 1가구 2주택이 될 때에도 중과세율이 적용되지 않을 수 있다. 해당 지역의 주택에서 1년 이상 거주하고 파견 발령이 끝나 다시 서울로 돌아왔을 경우, 3년 이내에 파견된 곳의 주택을 매도하면 중과세율이 적용되지 않는다.                                                          p.212