'선대인 경제연구소'에서 나온 책에 <두 명만 모여도 꼭 나오는 경제질문>이 있다. 이 책은 경제 불황기에 한국인들이 가장 궁금하게 생각하는 경제 문제 중에는 중산층, 세대 갈등, 국민연금, 부동산, 재테크 등이 있다. 그에 관한 질문을 각종 지표와 정책을 바탕으로 답변을 해 준다.

그래서 알게 된 사람이 선대인이다. 그는 부동산 호황기이던 2008년에 이미 부동산은 하락기에 접어 들었음을 가장 먼저 예측하였다.

어제도 KBS TV <심야토론>의 주제가 '위기의 부동산, 해법은?'이었다. 나는 TV를 보는 대신 <선대인, 미친 부동산을 말한다>를 읽었는데, 그만큼 우리 국민들에게 당면한 문제로 다가오는 사안 중의 하나가 '부동산'에 관련된 것이다.

집이 있는 사람들은 하우스 푸어로 전락하게 되었고, 집이 없는 사람들은 전세난에, 전세에서 월세로 전환되는 전세집에 대한 문제와 언제 집을 사야 할 것인가에 대한 생각들로 마음이 뒤숭숭하다.

새로운 정부가 들어서면서 각종 부동산 대책을 내 놓았지만, 그 대책들이 서민들에게는 별로 효과가 없다는 것도 국민들이 부동산과 관련되어 어떻게 대처하여햐 할 것인지 갈팡질팡하는 이유이기도 하다.

이 책의 내용은 선대인 소장의 예측이 맞는지 아니면 틀렸는지는 지금 알 수 있는 것이 아닌 몇 년 후에 그 결과를 알 수 있을 것이다. 그러나 부동산에 대한 예측을 살펴 보고 싶다면 이 책을 읽고 참고해 보는 것도 한 방법이 될 것이다.

지금까지 우리들이 가지고 있던 부동산에 대한 생각은 '집을 사두면 언젠가는 오른다'는 것이 정설이었다, 그러나 현재의 노후 세대들에게 통했던 이런 과거의 부동산 패턴은 더 이상 통하지 않을 것이라는 것이 이 책에서 말하고자 하는 가장 중요한 요점이다.

부동산은 2008년 이후 대세 하락기에 들어가면서 강남, 분당을 비롯한 대형 평형의 아파트는 거의 반토막이 났다. 이쯤에서 부동산 하락은 바닥을 쳤을 것이라고 생각하기 쉬우나, 저자는 최소한 앞으로 4~5년이상은 하락기에 머물거나 부동산 가격은 더 떨어질 것이라는 전망을 내 놓고 있다.

그 이유로는 주택공급은 충분히 이루어질 수 있는 수준이고, 노령가구의 증가로 이들이 앞으로 부동산 시장에 내놓을 물량이 만만치 않을 것이라는 점, 그리고 인구 감소, 1인가구, 2인 가구의 증가, 노령화 등을 들고 있다.

현재 정부의 부동산 지원 대책은 하우스 푸어나 렌트 푸어들을 위한 정책이라기 보다는 집값을 떠받치기 위한 대책이기에 빚잔치에 끼어 들지 않는 것이 상책이라고 말한다.

부동산 대세 하락기에 접어든 2008년 이후 가계부채가 늘어난 이유는, 소득 여력이 적은 사람들에게 정부가 무리하게 빚으 내서 집을 사도록 부추겼고, 저금리에 따른 고물가와 재별 편중 경제심화로 가계 소득은 늘지 않았는데도 빚을 내 생활하도록 만들었기 때문이다.

지금쯤 이때에 집을 구입한 사람들은 자신이 가진 부동산의 하락과 그 집을 사기 위해서 받은 대출로 인하여 이중고를 겪고 있을 것이다.

"전세가 상승세도 이제 한계에 왔다고 볼 수 있다. 이미 집값에 비하면 대부분 '깡통전세'가 될 수 있는 수준까지 전세가가 올라왔으므로 더 올라갈 여지가 크지 않다. (...) 개인적인 사정에 따라 판단이 달라질 수는 있겠으나 일반적으로 지금은 집을 살 시기는 아니다. 치솟는 전세난에 힘겹기는 하겠지만, 그렇다고 무너지는 부동산을 떠받치는 희생양이 될 이유는 없지 않겠는가, 어려운 여건이지만 최대한 '안전한 전세'를 골라 버티기를 바란다. " (p. 125)

부동산 빚더미는 경제에도 큰 영향을 미치고 있는데, 부동산 거품의 에너지는 결국 부채, 금융권 부실을 증가시켰고, 건설업계는 잠재부실이 수면 아래에서 커지다가 이제는 그 거품이 무너지면서 급격히 부실화되고 있다. 은행권도 2008년부터 영업이익, 당기순이익이 떨어지고 있는 것이 현실이다.

아파트의 매매가가 반토막 정도가 났으니, 이제는 바닥이라는 생각을 많이들 가지고 있다. 그러나 지금은 집값이 바닥권이 아니다. 현재는 대세 상승을 마무리한 후 이어지는 대세 하락기의 초반이다. 그렇다면 하락은 멈추지 않고 계속될 전망이라는 이야기가 아닌가...

물론, 이런 경제 예측시에는 꼭 인구 변화에 주목해야 하는데, 그 역시 인구는 감소하고 있다. 그것이 경제를 위축시키고 부동산 가격을 침체시키는 큰 요인이기도 하다.

* 향후 국내 부동산 시장에 펼쳐질 가까운 미래의 모습

* 대한민국 부동산을 예측하다.

* 대세 하락기, 이렇게 대응하라 등을 차근차근 읽어보면 우리들이 궁금해 하는 부동산에 관한 답이 담겨 있다.

이제 부동산을 통해서 부를 축적하려던 시대는 지났다. 특히 젊은층을 중심으로 주택에 대한 인식은 빠르게 변화하고 있다. 집은 투자를 목적으로 구입하는 것이 아닌 편안한 주거공간(사용중심)이라는 생각을 가지게 되었다.

저자는 주택시장이 안정기에 접어 들기까지는 7~10년 정고가 걸릴 것이라는 전망을 내놓고 있다. 그리고 아파트 시대는 저물고 다유형 소량생산시대가 될 것이며, 중대형 수요도 급격히 줄어들 것이라고 본다.

'지금 알지 못하면 모두가 후회하는 대세 하락기 생존법! ' (책표지 뒷면에서)

이 책은 대한민국 국민들 모두가 궁금해 하는 부동산에 관련된 사항들을 속시원하게 풀어준 부동산 예측서이다. 이 책의 내용을 믿거나 말거나 그것은 독자들의 몫이다. 그러나 분명 이 책은 우리의 궁금증를 어느 정도는 해소해 줄 것이다.