머리말

부동산 중개 시장에서 상가 중개는 ‘중개의 꽃’이라 불린다. 하지만 그 화려함 뒤에는 복잡다단한 이해관계와 예상치 못한 법적 리스크가 도사리고 있다. 주거용 부동산과 달리 상가는 업종에 따른 행정 규제, 권리금 관계, 시설물의 원상복구 범위, 부가가치세 문제 등 고려해야 할 변수가 무수히 많기 때문이다.

공인중개사로서 수많은 계약을 진행하다 보면, 표준 계약서에 담긴 몇 줄의 조항만으로는 현장의 구체적인 상황을 모두 담아내기에 역부족임을 절감하게 된다. 계약 당시에는 웃으며 악수했던 임대인과 임차인이, 잔금일이나 퇴거 시점에 이르러 ‘누가 수리할 것인가’, ‘어디까지 철거할 것인가’, ‘인허가가 나오지 않으면 어떻게 할 것인가’를 두고 법적 분쟁으로 번지는 경우를 우리는 심심치 않게 목격하게 된다.

이때 중개사를 보호하고 계약 당사자 간의 분쟁을 사전에 차단하는 가장 강력한 무기가 바로 ‘특약(特約)’이다. 잘 작성된 특약 한 줄은 수천만 원의 손해배상을 막는 방패가 되기도 하고, 꼬인 실타래를 푸는 명쾌한 해답이 되기도 한다.

본서는 이러한 문제의식에서 출발했다. 이론적인 법률 해석에 그치지 않고, 저자가 현장에서 직접 발로 뛰며 경험한 사례와 선배·동료 중개사들이 겪었던 시행착오를 집대성하여 실무 중심의 특약 사례집을 만들고자 노력했다.

이 책은 다음과 같은 내용을 중점적으로 다루고 있다.

? 첫째, 상황별 맞춤 특약을 제시한다.
업종 승계, 신규 입점, 권리금 계약, 전대차 등 상가 중개에서 발생할 수 있는 다양한 시나리오별로 즉시 활용 가능한 문구를 정리했다. 총 287개 특약 예시를 들었다.

? 둘째, 법적 안정성을 검토했다.
단순히 관행적으로 쓰는 표현이 아니라, 최신 상가건물 임대차보호법과 판례를 바탕으로 법적으로 유효하며 분쟁의 소지가 없는 표현을 엄선했다.

? 셋째, 중개사의 실무 노하우를 녹여냈다.
인허가 반려 시 계약 해제 조건, 원상복구의 범위 명시, 관리비 및 부가세 정산 등 사소해 보이지만 갈등의 불씨가 되는 부분들을 꼼꼼하게 짚었다.

계약서는 단순한 종이 한 장이 아니다. 그것은 고객의 전 재산과 생계가 걸린 약속이자, 중개사의 전문성을 증명하는 결과물이다.

이 책에 담긴 특약 사례들이 공인중개사 여러분에게는 중개의 자신감을, 임대인과 임차인에게는 신뢰와 안전을 선사하는 실무 지침서가 되기를 진심으로 바란다.

전문가는 결과로 말한다. 그리고 그 결과는 치밀하게 작성된 계약서에서 시작된다. 모쪼록 이 책이 여러분의 중개 실무에 든든한 파트너가 되어, 분쟁 없는 안전한 거래와 성공적인 비즈니스로 이어지기를 기원한다.

저자 최원철