21세기에 들어서 글로벌화, 증권화, 통합화, 정보화라는 메가트렌드가 우리나라 자본시장과 부동산 시장에 혁명적 변화를 가져오고 있다. 이와 함께 부동산 시장은 증권시장과 떼어놓을래야 떼어놓을 수 없는 깊은 관련을 맺고 있다. 부동산 자체의 실제 성과보다는 증권시장 참가자들의 행동이나 가치평가, 기대수익률에 더 큰 영향을 받고 있는 것이다. 감정평가 분야에 있어서도 이러한 글로벌화, 증권화의 가속적 진전에 따라서 환원이율이나 할인현금흐름(DCF) 분석법 등에 적용할 할인율을 구하려면 자본시장의 동향을 더욱 주시하지 않으면 안 되게 되었다. 증권시장의 변수가 즉각 부동산 시장의 금융조건, 할인율과 자본환원이율 등에 영향을 미치고, 이것이 다시 부동산 투자 및 개발활동에 영향을 미치게 되기 때문이다. 결국 감정평가사는 증권화의 영향을 제대로 이해하고 이를 가격판정에 반영하여야 하는 상황이 도래한 것이다.
부동산 시장을 둘러싼 이러한 급변하는 경제환경의 변화에 발맞추어 우리나라 감정평가기법의 선진화를 위한 이론 구축에 미력이나마 기여하고자 하는 저자의 열정으로 이 책을 세상에 내놓게 되었다.
이 책은 크게 4개 편으로 구성되었다. 제1편은 감정평가의 기초이론으로서 본격적인 감정평가기법을 공부하기 전에 미리 알아두어야 할 기초적 개념들을 서술하였다. 감정평가의 절차와 지역분석, 개별분석, 시장분석 등을 설명하고 지대 및 지가이론과 도시성장 및 구조이론 등도 이곳에서 소개하였다. 아울러 부동산 경기변동과 부동산 가격의 형성 원리 등을 설명하였다. 지나치게 깊은 부분까지 기초이론에서 다루고 있다는 느낌도 있지만, 이해가 되지 않는 부분에 대하여는 제2편을 먼저 학습한 다음에 다시 공부하는 편이 이해하기 쉬울 것으로 생각한다.
제2편은 감정평가의 3방식과 시산가치의 조정에 대하여 설명하였다. 특히 부동산 가격의 3면성과 각 접근방식의 상호 관련성을 새로운 각도에서 원리적으로 설명함으로써 감정평가 학도로서 기초를 단단히 다질 수 있도록 노력하였다.
제3편은 앞에서 배운 감정평가의 3방식에 대한 실제 적용방법론이다. 특히 최근 실무계에서 많이 요구되고 있는 기업가치의 평가방법, 그리고 건물이나 구분권리 등 각종 물건별 평가방법도 상세히 다루었다. 아울러 비상장주식의 평가나 무형자산, 호텔, 부실채권 등의 특수 평가업무에 대하여도 되도록 실무적으로 자세히 다루었다. 최근 기업 간 M&A의 증대와 더불어 기업가치평가에 있어 우리가 통상 적용하는 자산가치평가법뿐 아니라 수익접근법에 의한 기업가치평가를 요구하는 수요가 크게 늘어나고 있다. 왜냐하면 브랜드나 기술, 노하우, 인적자원, 기업문화 등 무형자산들이 기업의 가치를 결정하기 때문이다. 이는 단순히 평가기법의 문제가 아니라 사고와 의식의 전환이 필요한 새로운 패러다임의 등장과 더불어 감정평가학도들의 연구 정진이 가일층 요구되는 분야이다. IMF 재경위기를 겪은 이래 우리나라에서는 회계법인 등을 중심으로 인수합병업무 수행과정 등에서 선진국형의 실무기법을 도입하여 적용하고 있으나, 아직도 우리나라 환경에 걸맞은 합리적인 기업가치 평가모형이 정립되어 있지 못한 것이 사실이다. 그러므로 이 책에서는 우리나라 실정에 맞는 합리적인 평가모형을 구체적인 실무사례를 통하여 제시하고자 노력을 기울였다.
제4편에서는 부동산 감정평가의 새로운 이슈로 등장하고 있는 분야에 대하여 설명하였다. 특히 부동산 시장과 화폐 및 자본시장의 상호 관계와 이것이 감정평가에 미치는 영향을 논의하였으며, 그 밖에도 감정평가업무와 깊은 관련이 있는 부동산 투자분석과 부동산 금융, 부동산 컨설팅 등에 대하여도 설명하였다. 마지막 장에는 우리나라에서 아직도 제자리를 잡지 못하고 있지만 앞으로 계속 발전되어야 할 분야로서 중시되는 평가검토를 다루었다. 그리고 날로 문제의 난이도가 높아지고 있는 감정평가사 2차시험 준비에 도움을 주고, 독자의 학습내용 이해도 측정을 돕기 위하여 각 장의 말미에 연습문제와 해답례를 수록하였다. 나름대로 답안을 작성하여 봄으로써 문제해결 능력을 향상시키는 방편으로 삼아주시길 기대한다.