(별점평가는 하지 않습니다.)

이 책의 부제는 '10년 만에 찾아온 내 집 마련 기회!'입니다. 이걸 보니 2007년 급락직전에 들었던 시골의사 아저씨의 강연이 생각나네요. 기록을 찾기 귀찮아서 대충 기억에 의지해서 내용을 정리해봅니다. IMF 시절 한 매체로부터 주식투자에 대해 원고의뢰를 받았을 때 기업의 가치를 기준으로 상장기업들을 엑셀로 돌려봤더니 저평가된 기업들이 넘치고 넘쳤다고 합니다. 그래서 상황이야 어찌되었든 지금 가격에선 사도 최소한 손해는 보지 않겠다는 생각을 하셨다네요. 다시 시간이 흘러 2007년이 되었습니다. 비슷한 의뢰를 받아 같은 작업을 다시 해보셨다고 하네요. 그런데 그때는 살만한 기업이 도저히 눈에 띄지 않았다고 합니다. 그래서 이건 과도한 버블이고, 주식투자를 할 때가 아니라고 판단을 하셨다네요. 지금은 어떤 수준일까요. 오늘 읽었던 한 기사는 미국의 경제상황은 수십년 전으로 돌아갔고, 주가수준은 6년 전으로 돌아갔다는 내용입니다. 미국의 주가가 빠졌다고 하지만 여전히 매력적일 만큼 싼 가격은 아니라는 말이겠지요. 우리나라의 경제상황과 주가수준의 상관관계는 조금 달라질 수 있겠지만 역시나 이번 위기는 IMF 그때 그 시절보다 더 심각해지는 것이 아닐까 불안해지긴 합니다.

혹자는 말합니다. IT 버블 이후 연착륙시켰여야 할 경제를 억지로 유동성 공급하여 재차 버블을 만들었다가 당한 것이 이번 위기이기 때문에 그 고통이 더 클 것이라구요. 그 말은 이번 위기에서 어떻게든 살아남아 투자할 종자돈을 마련하고 좋은 투자대상을 고를 수 있는 안목을 길러왔다면 수십년만에 오는 기회를 잡을 수도 있다는 뜻도 됩니다. 저자가 말하는 10년 만에 찾아온 내 집 마련 기회라는 표현도 그런 관점에서 보시면 좋겠네요. 하지만 기회는 준비된 사람의 몫일 뿐입니다. 앞서 말했던 시골의사 아저씨의 강연은 종합주가지수 2000 시절입니다. 그때 그 경고를 심각하게 받아들이고 주식시장에서 돈을 뺐던 사람들은 요즘같은 시기가 행복할지도 모릅니다. 하지만 그때 같이 들었던 수많은 사람들 중에서 실제 행동으로 옮길 수 있었던 사람은 그리 많지 않을 것입니다. 왜냐하면 그때 그 결론은 내가 내린 결론이 아니라 다른 사람이 내린 결론이기 때문입니다. 아무것도 묻지도 않고 따지지도 않고 그런 식으로 투자했다가 요행히 이익을 낼 수도 있겠지만 결국 모든 것은 제 가치를 찾아 돌아가기 마련입니다. 돈보다 중요한 것이 바로 금융지능이라는 부자 아빠의 말이 새삼 소중하게 다가오고 있습니다.

'나는 경매로 반값에 집 산다'는 제목에서 눈여겨봐야 할 단어는 경매가 아니라 반값입니다. 어떤 방법으로 사는 것이 중요한 게 아니라 좋은 물건을 얼마나 싸게 사는 것이 중요하다는 뜻이지요. 저자가 반값을 강조하는 이유는 행여나 시세가 내 생각대로 움직이지 않더라도 최소한 손해를 보지 않도록 하기 위해서입니다. 요즘 경매시장에 나오는 물건들은 버블이 제거되지 않았던 시절의 감정평가를 거쳤던 것이라 반값이라고 해도 매력적이지 않을 수 있습니다. 그래서 버블이 어느 정도 제거되고도 반값에 살 수 있다면 그때부터 좀더 떨어지더라도 감내할 수 있는 것이죠. 요즘 경매강좌들에 사람들이 몰린다고 하던데 여전히 지금은 공부할 때이지 사야할 때는 아닌 것같습니다. 하지만 지금 당장 사지 않더라도 해야 할 것이 바로 공부입니다. 꼭 이 책이 아니더라도 말이죠.

이 책을 처음 잡았을 때 받았던 느낌은 약간의 당혹스러움입니다. 보통 재테크 책들의 서문을 보면 독자의 눈을 유혹하기 위해 자극적인 표현으로 상황을 과장하는 경우가 많습니다. 사실 이 책의 제목도 그렇잖아요. 그런데 이 책의 서문은 거의 '부동산 시장 이제 끝났다' 분위기입니다. 부동산으로 큰 돈 만질 수 있는 시대는 갔고 이젠 실수요로 접근하자는 것이 서문의 요약인 것이죠. 이번 기회를 통해 부동산부자 되어보자는 의욕으로 이 책을 잡았던 사람들의 맥이 탁 풀리는 순간입니다. 그런데 이런 서문의 기조는 본문까지 이어집니다. 저자는 수시로 부동산 경매로 낭패를 볼 수 있다고 강조하며 돌다리를 계속 두드리고 있습니다. 똑똑똑... 똑똑똑... 수시로 경매투자에 대한 위험을 강조하는 바람에 지레 겁을 먹은 1/3이 떨어져나가고, 다른 저자와 달리 고수익을 노릴 수 있는 특수물건에 대해서 무관심한 바람에 또 1/3이 떨어져나가면, 이 책이 필요한 진짜 독자가 남습니다. 투자가 얼마나 위험한지 알고 시작하되, 적은 수익이라도 안전하고 확실하게 챙겨보겠다는 거북이형 투자자말이죠.

저자의 투자철학을 한 마디로 요약하면 "첫째, 절대로 손해보지 않는다. 둘째, 반드시 첫번째 원칙을 지킨다."라고 할 수 있습니다. 워렌 버핏의 투자철학이라죠? 암튼 경매물건의 90%는 리스크를 최소한으로 줄일 수 있는 물건이라는 데에서 시작합니다. 욕심을 줄이고 잃지 않는 투자부터 시작한 후 그 경험과 내공을 바탕으로 한 발씩 발을 더 뻗으면 되는 것이지요. 안전한 물건으로 수익을 내자니 물론 쉽지는 않습니다. 그래서 타이밍, 즉 아무때나 덤벼들지 않고 불황으로 매수자 우위의 시장이 될 때까지 기다리거나 1년에 한 번 낙찰받아도 충분하다는 느긋한 마음으로 반값 기준을 충족하는 물건을 찾는 것이죠. 거기에 장소, 즉 내가 살고 있는 동네에만 시야가 머무르는 것이 아니라 경쟁자들이 많지 않은 지방의 알짜 부동산에도 관심을 가지고 발품을 팔라고 합니다. 그외에도 사기라던가 명도버티기 같은 사람 리스크까지도 신중하고 또 신중하게 접근한다면 좋은 결과가 있을 것입니다.

ps. 그럼에도 불구하고 이 책의 독자가 돈을 벌 수 있으려면 내가 사려는 물건(아파트, 상가, 토지 등등)이 정말 적정가치에 비추어도 반값 수준이라는 판단기준이 필요합니다. 이 책은 경매에 대한 책이지 부동산 가치평가에 대한 책이 아니기 때문에 가장 중요한 부분임에도 불구하고 따로 공부를 하셔야 합니다.

ps. 이 책에 대한 인터넷 서평을 살펴보니 어떤 분께서 생초보를 위한 책이라고 약간 폄하를 하시는 것같은데 제 의견은 조금 다릅니다. 어려운 분야를 다루지 않을 뿐 날로 먹는 해설이라고 보기는 힘들다는 것이 제 판단입니다. 투자는 원금손실 위험을 항상 안고 있기에 어떻게 설명하든 어렵고 위험합니다. 그래서 초보자에게 시작은 두렵고 힘들죠. 이 책의 저술방향은 일단 첫 발을 뗄 수 있도록 기본적인 내용을 중심으로 하되 깊이를 보충하는 것입니다. 어려운 분야까지 다루면서 얕게 접근한다면 그게 더 위험하지 않을까 싶네요. 이 책의 특징을 지금까지 살펴봤는데 본인의 수준과 비교해서 살지 말지를 선택하시면 큰 낭패는 없을 것입니다.

ps. 2월 26일 저자직장에 다녀왔습니다. 강연노트는 아래에 정리해두었습니다.

http://cafe.naver.com/bookcoach/3194

2009년 2월 20일

북코치 권윤구(www.bookcoach.kr)의 1150번째 북코칭(2009yr 59th)

인상깊은 구절 : 사설경매학원, 혹은 경매특수대학원 등을 다니는 수많은 사람을 볼 때면 솔직히 씁쓸함을 감출 수 없다. 수강료 몇 십만 원씩 내고 시간을 들여가며 몇 달 동안을 법원경매를 배운다고 다니는 사람들을 보면 도대체 무엇을 배울까 하는 생각도 해본다. 한 달에 전국에서 법원경매를 한다고 입찰해놓고 나중에 포기한 보증금이 수십억 원을 넘고 있다. 일반인이 평생 한 번도 써 먹을 일이 없는 특수경매물건이나 선순위 임차인이니 지상권, 유치권 등을 권리분석하고 배우며 시간을 보내는 것보다는 "이런 문제는 이렇게 해결하면 되는구나"하고 가볍게 넘기는 것으로 경매공부는 끝나야 한다. 그럼에도 일부의 경매강좌 내용은 이제 겨우 덧셈 뺄셈 문제를 풀 수 있는 초등학생에게 미적분 문제를 들이대면서 "이걸 풀어야 남들보다 빨리 대학에 갈 수 있다"고 말하는 것과 같다. 인생은 길듯이, 돈을 버는 방법도 순리대로 처음부터 차근차근 시작하는 것이 중요하다.

우리가 인생을 살면서 돈을 안 꾸거나 안 꿔주기는 참으로 힘들다. 가장 이상적인 구조는 꿔준 돈을 제때 제대로 받고 꾼 돈을 제때 제대로 갚는 것이다. 그렇게만 된다면 분쟁은 전혀 발생하지 않는다. 그러나 사람이 살다보면 예상치 못한 일이 발생하게 돼 돈을 꾸게 되고 상황이 악화돼 꾼 돈을 제때 제대로 갚지 못할 수도 있다. 그렇게 되면 채무자와 채권자 사이의 인간관계에 금이 가는 것은 불가피한 일이다. 중요한 것은 돈을 빌려줄 때 한 푼도 떼이지 않으려는 생각을 하고 줘야 한다는 것이다. 여기서 중요한 것은 돈을 빌려줄 때 최악의 상황을 가정하자는 것이다.

경매는 기본적으로 위험을 내포하고 있다. 또 위험요소가 높으면 높을수록 수익률이 높아지는 전형적인 고위험 고수익 구조다. 그렇다고 해서 이런 물건만을 찾아다니라는 얘기는 아니다. 이 책을 쓴 목적이 바로 여기에 있다. 남들이 꺼리는 물건을 굳이 낙찰받아 큰 수익을 내겠다는 생각을 버리라는 것이 경매 입문의 첫째 계명이다. 욕심을 버리는 것, 이것이 돈 버는 최상의 방법이다. 과유불급이라는 말도 있지 안은가. 위험도가 높은 고수익 물건은 어디까지나 경매 고수들에게나 가능한 일이다. 역설적이지만 경매는 결코 싸지 않다는 것을 머리 깊이 새기면서 출발해야 한다. 엄청나게 싸게 샀다는 경매물건을 분석해본다면 그 뜻을 알 수 있다. 전부 하자 있는 물건이거나 진짜 우연히 복권에 당첨되듯 건지는 것에 불과하다. 경매로 돈을 번단느 것은 말처럼 쉬운 일은 아니다.