이 책이 출간된 시점인 2008년도 하반기는 계속된 경기 침체와 이명박 정부의 부동산 정책 규제완화 지연으로 부동산 시장이 극도로 위축된 상태였다. 사실 아직까지 그 추세가 이어지고 있지만 올 하반기에 경기가 점차 회복되면서 주택시장이 살아날거라는 전망이 나오고 있는 실정이다. 게다가 강남권으로 다시 돈이 몰려 일부 재건축 아파트 단지의 경우 몇 개월 사이에 40% 가까이 가격이 뛰어올랐다는 소식도 들린다. 사실 이 책의 저자는 이러한 신문기사들 조차 믿지 말라고 충고한다. 전국적인 부동산 거품과 투기를 조장하는데 있어서 언론도 한 몫하고 있다고 생각하고 있기 때문이다.

사실 이 책의 주요 저자가 전직 기자였고, 현재는 재야의 경제고수로 알려진 김광수 경제연구소 부소장을 맡고 있는 인물이라 어느정도 신뢰가 간다. 이 책의 저자와 대립적인 인물인 RE멤버스의 고종환 대표가 쓴 "부동산 투자는 과학이다"를 읽은게 불과 몇 년전인거 같은데, 이제는 부동산에 투자하면 망한다는 책을 읽으니 투자환경이 급격히 변화하고 있다는 사실을 실감할 수 있었다. 이 책은 초반부터 부동산 정책에 실패한 정부의 무능함을 질타하고 있다. 즉, 많은 부분 집값에 거품을 키운 것은 정치적 이해관계에 빠진 중앙과 지방의 정치권과 단기 경제 성적표에 치중한 정부관료들이었다는 것이다.

김대중 정부의 경우 건설업체들이 공급자 위주의 선분양제 아래 분양가를 마음대로 올려 막대한 폭리를 취할 수 있는 제도적 틀을 만들어주었고, 노무현 정부의 경우는 한마디로 무능하고 위선적인 정부라고 일컫으며 국가 균형발전이라는 명분하에 전국을 투기장으로 변하게 만든 장본인이라 칭했다. 그리고 이명박 정부는 더욱 가관이라며 삽질 경제학에만 심취해 있다고 질타한다. 역시 재야 경제 고수답다. 이 책에서는 대한민국의 집값이 폭등한 것이 바로 가계부채가 만들어낸 투기 거품으로 수급상의 요인 외 투기 요인 때문에 집값이 과도하게 올랐다고 말한다. 그러면서 많은 부분 건설업계와 중앙정부의 유착을 문제삼고 있다.

또한 건설업계의 담합 및 투기에 편승한 분양가 조작, 건설업계의 분양광고를 매개로 한 언론매체의 선동적 왜곡 보도, 부녀회나 반상회 등 주민들의 집값 담합 등도 복합적으로 작용했다고 말한다. 어쨌든 지금 상황은 집값 하락 전에 찾아오는 부동산 스태그플레이션이 보인다면서 전형적인 거품 붕괴 초기 증상이라고 진단한다. 일반적인 거품붕괴는 투자수익률 저하, 매수자와 매도자의 힘겨루기, 급매물의 증가, 집값하락, 추가집값하락, 본격적인 거품 붕괴 순서로 진행된다고 한다. 그래서 언제라고 콕 집어 말해줄수는 없지만 이제는 은행빚을 크게 지지 않고도 그동안 모은 돈으로 크게 무리하지 않고 집을 살 수 있는 때가 오고 있다는 것이다.

이 책에서 특히 자세히 설명된 내용은 부동산 시장의 붕괴를 인구 구조측면에서 해석한 부분이다. 일단 이러저러한 개발정책에 따라 막대한 물량의 주택공급이 2010년 이후 수도권을 비롯한 전국에 쏟아질 예정인데 비해, 2013년이면 주택 수요층의 중핵을 이루는 35~55세 연령대가 급격히 줄어드는 현상이 시작된다는 것이다. 더구나 이후 주택 수요층에 진입할 이른바 88만원 세대는 은퇴하는 베이비붐 세대의 주택 매물을 받아줄 경제력이 없다는 것이다. 그리고 2015년 무렵부터 저출산 고령화의 충격이 현실화되기 시작하기 때문에 장기간에 걸처 부동산 수요가 급격히 줄어드는 침체기를 맞을 것이란 예상이다.

또한 인구구조론적인 측면에서 지난 1980년대 후반과 2000년대 집값 상승을 상당부분 설명할 수 있다고 말한다. 한국에서 베이비붐 세대는 1958년~1974년 사이에 태어난 1600만여명을 일컫는데, 이들 가운데 앞쪽 세대가 본격적으로 사회에 진출하고 결혼해 가정을 꾸리기 시작한 1980년대 후반에 중소형 위주의 전세난을 겪었다는 것이다. 이 같은 전세난이 주택가격을 위로 밀어올리는데 큰 영향을 미쳤음에 틀림없다. 이들 베이비붐 세대가 이제 2000년대 들어 40대가 되어 소득도 증가한데다 중고생 또는 대학생 자녀들을 두게 돼 교육이나 사교육 여건이 좋은 곳의 중대형 평형 아파트를 선호하게 되어 다시 한번 집값이 상승했다는 것이다.

그런데 이러한 베이비붐 세대의 선두주자인 1958년 개띠들이 2013년을 전후해 정년을 맞아 직장에서 은퇴하기 시작할 것이고, 반면 베이비붐 세대의 끝자락에 위치한 1974년생이 35세가 되는 2009년 이후로는 인구가 급격히 줄어들게 된다고 한다. 1972년생이 연간 100만명 가량 태어났던데 반해 불과 6년 후인 1978년에 태어난 출생자 수는 15만명이나 줄어든 85만명 정도라고 한다. 이들이 35세가 되는 시기는 2013년 무렵이고, 이보다 7년 후인 2020년에 35세가 되는 1985년생은 66만명 수준으로 급감한다는 것이다. 결국 2013년 이후부터는 주택 구입 세대가 양쪽에서 빠른 속도로 줄어들게 되는 셈이라는 것이다.

추세가 그렇다고 집을 안살수 없으니, 좀 더 투자가치를 높이는 방향으로 집을 사려면 세계 각국의 부동산 개발 트랜드나 우리나라보다 먼저 비슷한 경험을 한 나라의 사례를 파악해두라고 조언한다. 예를 들면 세계 각국의 선진 도시들은 도심 재개발을 통해 공간의 효용성을 극대화하는 방향으로 나아가는 추세라 한다. 큰 틀로 보면 국내에서도 비슷한 방향으로 나아갈 가능성이 높다는 것이다. 또 직장과 주거, 상업, 학업 등이 한 곳에서 이루어지는 컴팩트 시티(compact city)형 개발이 이루어질 가능성도 높다고 한다. 이런 상황을 고려하면 거품 붕괴 후에도 도심 지역의 집값은 상대적으로 안전할 것이라는 전망을 할 수 있다는 것이다.

이 책의 뒷편에는 부동산 투자에서 금융상품으로 눈을 돌리라며 각종 금융상품 정보를 알려주고 있다. 사실 이 금융상품 정보들은 다른 재테크 관련 서적들에 나와 있는 기본적인 내용이 대부분이다. 그 중에서 좀 색다른 측면이 하나 있는데, 노후 대비 자금에 대한 내용이었다. 금융사나 언론에서는 노후 대비 자금으로 10억원이 필요하다는 등 너무나 큰 금액을 거론하는데, 이것은 고객들의 노후 불안감을 자극하기 위한 금융사들의 마케팅 전략과 관련있다면서 작은 집 한채와 현재가치 기준으로 2억원 정도면 노후 대비가 충분할 것이라 결론내리고 있는 것이다. 이것은 현재 2인 가족의 월평균 생활비가 90만원 수준임을 감안해서 내린 결론이라고 한다.

따라서 2억원을 가지고 노후 생활비 90만원의 현금 흐름을 만들면 되는 것인데, 이것은 돈을 은행에 예치해놓는것만으로도 달성할 수 있다는 것이다. 즉, 부부기준으로 2억원을 나누어 6000만원은 비과세, 1억 2천만원은 세금우대, 2000만원은 일반과세 상품에 넣으면 된다고 한다. 그렇게 할 경우 세후 이자는 1205만원이 조금 넘는다는 것이다. 그렇게 해서 월 100만원의 이자가 가능하다는 말인데, 여기에 국민연금의 도움도 어느 정도 기대할 수 있기 때문에 실제로는 좀 더 많은 현금을 손에 가질 수 있다고 한다. 이어서 노후 대비 상품으로 저자는 연금저축과 연금펀드를 추천하는데, 연금소득세 5.5%와 300만원 소득공제, 그것도 불입금액 100%를 인정받는 상품은 없기 때문이라 한다.

전체적으로 이 책은 이제 부동산 불패 신화가 붕괴될 것이기에 한시라도 빨리 부동산에서 손을 때라고 조언하고 있다. 정말 그럴지는 지켜보아야 하겠지만 장기적인 전망을 놓고 보았을 때 부동산 거품이 꺼지고 예전처럼 부동산이 황금알을 낳는 거위가 되지는 못할것이라는 생각들이 많은 것 같다. 물론 그 가운데서도 많은 개발 호재에 따른 단기적인 차익을 노리는 사람들은 많겠지만 말이다. 저자들은 이제 부동산을 단기 투자상품이 아닌 삶을 영위하는 공간으로 보는 시각으로 전환해야 함을 마지막으로 강조하고 있는것이다. 누구나 우려하고 있는 문제겠지만 부동산 거품이 한꺼번에 꺼지면서 또 다시 대규모 경제위기가 닥치는 일은 피해야만 할 듯 싶다.