경매를 처음 시작했을때 , 남의 집에 가서 벨누르고 부동산 들려서 욕먹거나 친절하거나 에 따른 시세조사를 하고 입찰에 참여한다.
수많은 책과 강의를 들어도 입찰에 참여하지 않으면 경매는 정말 쓸모없는 지식일 뿐이다.
맨처음 입찰하고 패찰을 계속 했다. 괜찮은 물건이 있다고 여겨지면 파주 끝까지라도 쫓아갈 오기로 달렸다. 어떤날은 25000원 차이로 패찰을 하고 , 어떤때는 31명입찰에 31번째 꼴찌패찰까지 경험했다.

물건을 보는 안목, 낙찰가를 산정하는 기준에 무지해서 고수들을 찾아다니게 되고 그들에게 목을 매이게 되고 그러면 낙찰 받을수 있을까 ? 하고 조급증이 일었다.

영원히 오지 않을것 같은 첫 낙찰은 나에게도 왔다 한꺼번에 두건이나 받았다.
하나는 단독, 또다른 하나는 8명 입찰에 1등 , 대출사들의 세리머니를 받는 동안만 좋았다.
승자의 저주가 되지 않을까 에 대한 두려움이 가득하면서 점유자들을 어떻게 내보내지 하는 걱정과 대면이 두려워지기 시작했다.

경매는 낙찰이 되는 순간부터 시작이다. 많은 책을 읽고 경매의 순서는 알고 있었지만 세부적인 내용과 기술들 그리고 그것에 필요한 서류, 조금더 좋은 내용증명을 찾기 위해 책도 찾고 카페 탐색도 했다.

그때 이책이 나와있었더라면 하는 아쉬움이 가득하면서 책을 읽기 시작했다 .

이렇게 상세히 다 알려줘도 되는 거야 !!!
PART1 - 처음 부터 이길수 있는 소송의 기초

계약서 작성법 ,내용증명 작성방법,가압류와가처분등 다양한 이야기들이 담겨있다.
법무사에게 맡기거나 변호사를 통해 하면 좋겠지만 , 사실 그분들이 아니어도 얼마든지 우리 스스로 할수 있는 영역들이 있음을 알게된다. 기초지식+서식이라는 두가지 도구만 주어진다면 말이다.

내경험의 첫번째는 내용증명이었다. 뒷편에도 소개되지만 경매에서 내용증명이 얼마나 중요한지는 실전에 나가서야 알았다. 우선 점유자를 만나기 쉽지 않고 무작정 찾아가기도 두려웠다.
그래서 받자 마자 내용증명서식을 다운받아 보냈는데 . 전화와서 화를 내면서

협박하냐고 , 아직 등기이전도 안돼있는데
무슨 권리냐고 ..

그게 아니구요. 낙찰받아서 이제 돈내면 제것이 돼가지고 .. 주절주절
,사정사정 ..

경매뿐만 아니라 다주택자에게도 필요한 내용증명 서류들이 분류별로 있다.
맨처음 내용증명을 보낼때 우체국에 달랑 한장 출력해가지고 가서 , 총 세장 ,우체국 나, 정유자에게 보낼 것까지 준비해가야 한다.

이런 기초적인 것 까지 말해줘야 하니 !! 라면 응 그렇다.

그러니까 송사무장님 이책 진작에 좀 출판하셨어야죠 . ..

우체국에 갔다와서야 인터넷 검색하다 내용증명 인터넷 발송도 가능하다는 사실을 .. 알았다.

내용증명 인터넷 발송 방법

어렵게 보낸 내용증명에 답은 대부분 전화가 왔는데 점유자가 선 욕 후조건을 시작했다.

방1하나를 세주고 있어서 그것을 해결하려면 천만원이 필요해요 .
계약서도 있는데 .

점유자는 소유자였고 보이지 않았던 임차인 존재한다다. 법적으로 대향력이 없는 것을 알았지만 어떻게 해결해야할지 막막했다. 그후 계약서를 찾는다는 빌미로 요리조리 피하기만 하고 연락도 잘안돼어서 해결하기 만만치 않았다.

경매기입등기이후 점유를 시작한 임차인 , 인도명령작성법

이렇게 책에 내가 필요한 과정과 상황에 맞게 찾아볼수 있도록 목차 구성이 되어있다.
대부분책은 강제집행까지 안간다고 염려말라고 하지만 , 난 강제집행 까지 가게 되었다.
문자로 강제집행하겠다고 했더니 , 알아서 하라는 문자만 ..

꽃길은 아니더라도 가시밭길이 되줄은 몰랐다.

셀프소송의 기술을 읽으면서 내가 법에 무지해서 협상의 기술이 없어서 이렇게 된것이라는 것을 느낀다.
법원에서 계고가 나올때까지, 나오기전에 그집에 송달이 되어야 가능한데 그사람들은 전화와서 법원에 우편물이 왔던데 안받는다는 이야기까지 전하며 공시송달까지 하게 만들었다.
나도 강제집행 예정 통보서를 보내도 된다는 것을 몰랐다. 이책을 보기까지 .

계고장을 붙이고 나서야 , 이사를 하겠다고 협상이 들어왔다. 위장임차임도 없었고 빛을 진 남편은 세대주가 아니고 부인이 세대주로 남아 있었다.
그녀는 남편만 이사를 가면 자기들은 강제집행대상이 아닌줄 알았다고 한다.
내가 만약 그때 이책을 읽고 조금더 적극적이고 현명하게 굴었다면 더 빨리 협상하고 오랜기간을 안걸렸을텐데 하는 자괴감이 들었다.

이럴려고 내가 경매를 했나 !!
비선실세도 없고 점유자만 있을뿐 ..

여기가 끝이면 좋겠으나 , 수리 해서 임대를 놓으면 또 네이버지식인 필요하지만 이젠 필요없다.

셀프 소송의 기술에 다 나와 있다. 월세 ,전세 ,매매 계약서에 필요한 서식및 법률적 지식들이 .

낙찰받은 다른 한건은 폐문 부재, 토지 별도 등기가 기다리고 있었다.
이것 또한 사연이 길지만 , 나의 신세한탄이 될것 같아서 .. 이만 하고
그렇게 인터넷을 뒤지고 책을 찾아야만 나오던 토지 별도 등기가 여기에 떡 하고 있다.

목차에서 내가 고르기만 하면된다.

토지별도등기와 그것에 대처하는 방법, 주의할점 들이 자세히 나와 있다 .
가장 임차인을 몰아내기 위해서 그토록 네이버 지식인에게 물어봤던 가처분 , 셀프등기를 하기 위해 네이버 블로그 ,카페 등을 뒤지고 다녔는데 " 부록편에 모두다 나와 있다.

셀프등기하러 갔다가 등록면허세,등기신청수수료, 말소건수를 잘못계산해서 다시 구청까지 뛰어 갔다왔는데 인터넷으로 납부 가능했다니 ..

내가 알고 싶었던 모든 이야기들이 이 셀프소송의 기술 안에 다 있었다. 서식이 필요하거나 ,법령이 필요하면 네이버에 많이 물어봤는데 다들 전문가가 아니라 답변이 조금씩 달라서 많이 당황했다.
내가 소송할 일도 없으면 , 굳이 이책을 읽을 필요가 있을까 ? 경매책에도 다 나와 있는데라고 치부해린다면 그 사람의 자신이 가질 수 있는 많은 기회를 잃는 것이다.

모르는 만큼 세상이 주는 많은 기회를 놓친다

요즘 나는 공매의 매력에 푹 빠져 있다 . 그유혹은 이책으로 부터 시작되었다.

그런데 공매는 인도명령제가 없고 낙찰후 명도도 내가 알아서 해야 한다
경매와 다른 법시스템 때문에 걱정이 되지만 공매책을 읽을수록 법만 제대로 알고 활용할수 있다면 그나름의 매력이 있다. 셀프 소송의 기술에도 제대로 공매에 관련된 법서식을 다루어주니까..

경매,공매를 거쳐서 최종목적지 이면서 꽃이라 불리는 특수물건, 그것에 대해 공부할수 있는 장도 마련되어 있다 . 이책은 못하는게 없는 엄친딸같은 존재 이다 .

경매,공매 ,특수물건에 대한 지식과 경험이 아직 많이 부족하다. 법문이 나오면 때론 어렵고 권리분석도 아직 신중히 다루어야 한다. 자만심이 생기는 순간 , 미납이라는 두글자를 떠안게 되니까 ..
이책이 맨처음 출간되었을떄 , 송사무장이라는 네임만으로도 믿음이 가지만 너무 두껍고 소송이라고 해서 내가 읽어서 도움이 될까? 했다.
그러나 서점을 가서 목차를 본 순간 " 어머 이건 꼭 읽어야돼" 로 바뀌었다. 경매를 하면서 내가 많이 헤맸었던 서식부터 , 간단한 일반 소송까지 정말 필요한 것들로만 묶여진 보물 상자 같다.
가끔 이런 " 나만 알고 나의 경쟁자는 몰랐으면 하는 비법서"가 있다고 이책은 그렇다 .
아니 아니다 . 이책 별볼일 없다 ( 요렇게 말해야 덜 사보겠지 !!!)

1일 일독이 아닌 하루 하나의 셀프 소송기술 익히기로 2018년을 달려야 겠다.
셀프소송의기술, 송사무장의 공매의 기술 가즈아 !!!

경매 투자를 잘하기 위해서는 부동산의 가치를 분석하는 정확한 눈도 필요하지만 , 그에 못지 않게 중요한 것이 협상 능력이다. 낙찰자가 원하는 조건으로 협상을 이끌어 내기 위한 가장 강력한 무기는 험악한 외모와 말투가 아닌 적재적소에 꺼내들 수 있는 법적 대처 능력이다 .

셀프소송의기술 프롤로그중에서