현대인의 꿈, 내 집 마련. 미국이라고 예외는 없었다. 부의 상징인 나라, 영화 속의 멋진 집도 많이 나오지만, 슬럼의 그 칙칙한 공간도 자주 나온다. 대부분 많은 평범한 미국인들을 그리는 영화에 나오는 작은 잔디밭과 단층의 집, 깨끗하고 멋지게 보이는데, 이 이면에는 미국의 애환이 있을 것이다. 이런 집들은 거저 생기는 것이 아니다.

미국의 자가 주택 보급율을 보면 대략 60-65%에 지나지 않는다. 내 집 마련은 아메리칸 드림, 이를 얻기 위한 주택저당채권 담보부증권 MBS, 많은 사람들이 30년 모기지 등 빛을 내서 집을 장만한다. 하지만, 내 집이라는 꿈은 현실로 다가온다. 그 돈을 다 갚기 위해서 우리는 돈을 벌어야 한다. 아니 많은 것을 희생하고 집에 매여있어야 한다.

우리가 가끔 미디어를 통해 알고 있는 유명한 많은 회사들, 그 이면에 숨겨진 부도덕성과 탐욕적인 경영자들의 본 모습을 볼 수 있는 책이다. 정부보정 국책 모기지 기관 GSE(패리메이, 프레디맥)과 월스트리트의 탐욕과 방만한 경영으로 인해 벌어진 일련의 금융사태를 조망하고 있다. 계속되는 금융위기 왜 이런 일들이 벌어졌는지를 다양한 인터뷰와 각 기관과 회사를 살펴보면서 알려준다. 그러나, 여기 언급된 많은 회사는 여전히 영업 중이다. 그말은 아직도 그 탐욕을 계속된다는 것을 의미하지 않을까? 최근에 벌어진 월스트리트 점령, 이제 미국인들은 알게 되었는가 그들의 탐욕을.

모기지.

주택을 구매할 현금이 부족한 사람들을 돕기 위한 금융정책이었다. 실제로 저소득층에 별 도움이 되지 않았다. 정부보정 국책 모기지 기관 GSE(패미메이와 프레티맥). 이 집단들은 불리할 때는 명성이 높은 전문가를 내세워 그들의 주장을 펼치면서, 교묘히 그 국면을 전환시켜나가면서, 로비활동을 병행한다. 더 큰 수익을 거두기 위해서, 주택시장에 필요한 유동성을 공급하기 위한 본래 목적을 저버렸다. GSE의 실수, 부시정부의 정치적 계산과 연방주택기업감독청과 패니메이 간의 대립 속에서 고속성장 지속으로 모기지 자산 포트폴리오를 계속 확장하여 파생상품을 구입하였다. GSE의 트리플 A 등급증권의 대량구매는 주택시장의 거품을 키웠다. 투자은행과 GSE는 서로 견제 아닌 모방으로 시장의 위기를 초래했다. 결국은 패니메이와 프레디맥은 정부관리체계로 전환되었다. 하지만, 이런 GSE는 미국의회가 만들었다.

금융사들.

리스크와 비즈니스, 어쩌면 리스크는 피할 수 없는 현상일 것이다. 얼마나 이 위험을 관리할 수 있는가가 그들의 생존을 좌우한다. 대출건전성, 모기지를 증권화해도 모기지에 내재한 리스크는 사라지지 않는다. JP모건과 리스크, 위험관리모형과 측정방법 연구, 파생금융상품(한 종류의 리스크를 다른 리스크와 맞바꾸는 것, SWAP)를 개발했다. 초기에는 금리리스크와 환율리스크 완화에 주력하고, 리스크를 VaR(위험가치) 위험관리모형으로 관리하였다. JP모건은 파생상품 중개기관이다. 그들은 시장자율의 힘과 주장하면서, 정부규제에 회의적인 반응을 보인다. 그러나 하이테크 뱅킹과 금융은 경고한다. 기업들은 시장이 인식하기 전에 심각한 문제를 일으킬 수 있다. 신용부도스왑(신용파생상품) 채무불이행을 대비하는 보험, 일종의 차용증서 개념이다. 신용파생상품(CDS)은 위험이전과 자기자본비율 규제를 피하기 위해 현실화되었다.

보통 우량대출(프라임)과 비우량대출(서브프라임)로 구분하는데, 월스트리트는 서브프람임대출채권(채무 불이행의 위험이 높음)을 리파이낸싱, 신용보강기법을 통해 좀더 높은 신용등급으로 만들어 낸다. 월스트리트 금융사들은 대출자들이 돈을 갚든 말든, 그저 대출채권을 투자자들에게 팔고 수수료만 챙기면 그만이었다.

골드만삭스의 기업공개는 중요 전환점이었다. 기업공개는 월스트리트의 모습을 바꿨다. 기업공개를 통해 주식을 화폐처럼 이용하였다. 그리고 탐욕에 눈이 먼 많은 사람들은 한 몫을 챙기기에 여념이 없었다. 트레이딩 부서의 많은 이익창출로 탐욕을 더 부채질을 하였다. 더불어 증가하는 리스크를 간과하였다. 리스크관리는 위험관리모형의 계산과 인간의 판단이 균형을 이루야 리스크를 관리할 수 있다. 하지만, 메릴린치는 위험을 감수하는 것은 기업문화가 아니었다. CDO시장을 지배하는 것이 그들의 목표였다.

AIG 보험제국, 언제나 블랙박스 같았다. 파생상품의 리스크는 동적헤징으로 스왑거래의 위험을 관리해 나갔다. 신용파생상품, 새로운 CDS 수백개 회사의 채무불이행 위험을 스왑하는 다양한 파생상품을 바스켓으로 구성한다. 신용파생상품으로 만든 증권 합성증권은 슈퍼시니어트랜치 대출채권의 신용보장으로 자기자본비율 낮출 수 있었다. AIG FP(금융사업부)는 멀티섹터 CDO 경계하여 담보트리거 조항을 추가하였다. 그러나 전체적인 리스크 척도들이 바뀌면서 리스크의 진짜 본질을 왜곡시겼다. AIG의 몰락은 AIG FP의 유가증권대여산업이 파산의 주요인이었다. 유동성 리스크와 신용리스크가 같이 몰려와 시장은 패닉상태에 빠졌다. 결국 AIG의 최대 주주인 미국정부가 구제금융을 제공할 수밖에 없었다.

2번째 서브프라임 거품, 21세기초 버블붕괴로 휘청거리는 미국경제를 살리고자 금리를 역사상 최저수준으로 유지한 탓이었다. 부동산 투기와 서브 프라임 주택담보대출을 통해 점점 수렁에 빠져갔다. 거기에다 일부 회사는 고객정보, 회사자산 남용을 통해 재융자 강요하였다. 하지만, 진정한 문제의 원인은 주택담보대출기관이 아니라 월스트리트 금융사들이다라고 서브프라임대출업체 주장한다. 월스트리트는 옵션 ARM선호, 이는 소비자는 조심해야 할 필요가 있으나, 그 위험이 잘 알려지지 않았다. 서브프라임 거품의 수렁, 컨트리와이드는 내부갈등과`미투전략과 매입가이드라인 계속 완화로 부실대출을 증가했고, 선점이론을 근거로 영역확장에만 여념이 없었다. 또 통화감독원과 저축은행감독원은 서로 경쟁 유발하고, 약한 규제로 통제할 수 없었다.

위기. 약탈적 대출, 펩코대출은 대출액의 20%가 수수료였고, 부동산 가치를 부풀려 평가하는 행위를 통해 자격이 없거나, 가치가 낮은 부동산에 대해서도 대출을 계속해 나갔다. 서브 프라임 대출업체들이 아는 유익한 이윤창출방법은 사기에 가까운 대출을 실시하는 것뿐이기 때문이다. 부실대출의 증가와 금융시스템이 이런 부실대출을 허용할 만큼 망가졌기에 재 기능을 할 수 없었다. 당국의 대출가이드라인은 법적 구속력 없었고, 업계에서는 계속 대출을 확대하지 않으면 회사의 생존조차 위험했다. 궁극적으로 증권화가 대출자와 대출업자의 연결고리를 끊어서 생긴 결과이다. 금융사는 시장에 솔직한 정보를 공개하고 신뢰를 얻는 것이 중요했다. 하지만, 현금수급이 아킬레스건이었기에 쉽게 결단을 할 수 없었다.

모기지 시장과 공매도, MBS시장 어떤 규제도 받지 않고 있다. 거기에다 부동산 거품과 실수요보다는 투기수요의 증가로 그 문제를 더욱 키워나갔다. 무엇보다 미국금융시장의 신뢰 상실이 더 큰 문제였다. 주택차압 증가와 서브프라임 대출업체의 위기, 합성 CDO는 거래상대자가 부도 날 경우를 대비해 가입하는 보험상품, 모든 트랜치에 롱 포지션과 숏포지션 투자자가 있어야 한다. 헤지펀드와 바이앤드홀드는 복잡한 신용파생상품을 분석할 의지나 능력이 없을 뿐이다. 합성 CDO 계약은 다양한 종류의 리스크가 숨어 있었다. 월스트리트 금융사들이 거래의 모든 단계에서 고객보다 우위에 있는 정보력을 이용하여 돈벌기에 몰두했고, 이런 CDO게임을 벌이도록 일부 공공기관들이 돈을 댄 셈이었다. 골드만삭스는 위험한 시장에서 고객의 이익을 해치면서까지 자신의 이익을 지켰다. 합성 CDO는 모기지를 주사위로 삼은 제로섬 게임이었다.

평가사들.

무디스니 S & P니 하는 신용평가회사, 세계가 이들의 평가에, 우리나라도 이들의 평가에 좌우된 적도 있었다. 뭐 대단한 기관이라고, 무디스는 신용평가기관으로 채권의 안전도를 측정하고 그에 따라 채권에 신용등급을 매기는 일에서 수입을 얻는다. 그들에게는 구조화 금융상품의 등급매기기는 새로운 시장이었다. 기업이익과 임원의 스톡옵션을 위해 구조화 금융상품 비중 증가, 후한 신용등급을 매기고 수수료를 많이 챙겨 이익을 늘리고, 무디스의 주가를 높였다. 여기에 채권발행자들은 신용등급쇼핑을 통해 신용평가사들끼리 경쟁을 부추겼다. 그리하여 신용평가사들이 경쟁적으로 후한 신용등급을 매김으로써 시장에 위기를 초래했다. 그러나 이들에 대한 처벌은 없었다. 어쩌면 이들은 분식회계로 파산한 엔론사태는 신용등급을 잘못 매겨도 신용평가사가 입은 타격이 적다는 사실을 알았었기에, 더 돈벌기에 혈안이 되었는지도 모르겠다. CDO부채담보부증권은 부채를 기존자산으로 한다. 그러나 신용등급세탁으로 COD는 돌을 금으로 바꾸는 연금술이 되었다

정부와 국책은행.

90년대 중 후반 서브프라임 주택담보 대출업계는 전형적인 거품 징후를 보였다. 많은 사람들이 돈을 빌리고 갚지 못하는 상황이었고, 중앙은행과 그린스펀은 통화정책과 주택담보대출 규제 권한 있었는데, 앨런 그린스펀, 행동하지 않았다. 파생상품시장은 규제 받지 않는 자유롭고 아름다운 곳이었다. 파생상품이 과도한 레버리지를 이용하고, 많은 투자자들이 파생상품 거래에 노출된 탓에 경제위기 상황에서 파생상품 연쇄적으로 막대한 손실을 초래할 수 있다는 사실이다. 업계는 파생상품의 규제반대를 큰 소리로 주장했지만, 정작 재앙을 막을 힘은 시장자율이 아니라 정부개입이었다. 그러나 오래된 규제를 폐지하고서 규제를 대체하는 새로운 규제를 만들지 않은 것이 진정한 문제였다.

월스트리트 금융사 임원들이 금융공학에 무지하다는 사실을 알게 되었다. 이번 금융위기는 모든 부분이 예견되어있었다. 단지 사람들이 말하지 않을 뿐이었다. 환매채 시장은 현대판 뱅크런 사태를 일으킬 수 있었다. 또 은행경영진의 리스크 관리능력을 너무 신뢰했다. 그리고 금융지주회사를 감독하는 정부기관은 없었다. 관료들의 이동, 업체(골드만삭스 등)에서 재무부로, 근무를 마치면 어디로 갈까? 답은 다시 업계로. 이런 연결고리를 끊지 않으면 이런 사태가 다시 발생할지도, 또한 의회도 금융위기가 터지고 나서도 정부가 해결책을 마련하는 것을 방해했다. 모든 이들의 믿음의 함정, 집값은 계속 오르지 못했다. 계속 오를 것이라는 믿음과 정부의 인수, 정부가 파산하는 기업의 뒤를 봐줄 것이라는 시장의 믿음으로 행한 행동들은 파멸의 부메랑으로 돌아오고 있었다. 그 상처는 국민의 세금으로 매워야 한다.

몰려드는 폭풍, 기업의 내부 레버리지, 서브프라임 모기지로 채운 CDO의 트리플 A 트랜치는 매각할 수 없었다. 베어스턴스 펀드 파산, 기초자산이 되는 MBS의 신용등급이 떨어지면 CDO가 손실이 드러나기도 전에 부도가 날 수 있었다. 무엇보다 자본시장의 신뢰가 전체적으로 무너진 것이 원인이다. 금융산업은 건전하다는 믿음에서 지불불능상태에 처했다로 변했다. 2008 미국발 글로벌 금융위기는 탐욕에 눈먼 금융기관과 수수방관한 규제기관 그리고 눈앞의 이익만 챙기는 신용평가기관 등이 초래했다. 이 상황 속에서 망해가는 회사를 떠나면서도 거액의 퇴직금을 챙기며 자신의 이익에만 몰두하는 경영자들, 임원들, 직원들, 진짜 원인은 이들의 탐욕이다.

금융위기가 터진 후에도 그치지 않고 모기지채권을 매입함에 따라 파멸의 순간을 더욱 재촉하게 되었다. 금융사들은 파생상품으로 서로 연결되어 연속도산상황에 직면하게 되었다. 또 채권자들의 상환요구에 취약했고, 완충자본이 적었기 때문에 더 취약할 수 밖에 없었다. 아직도 이 위기는 멈추지 않았다.

이 책을 읽고 나니 우리의 미래가 더 걱정이다. 흔히 부동산 공화국이라는 우리나라, 대부분의 국민들의 재산에서 부동산이 차지하는 비중이 대부분인 나라에서, 최근에 부동산의 거품이나 아니니 하는 말들이 많다. 흔히 아니 땐 굴뚝에 연기 나지 않는다는 말이 있듯이 우리나라에서도 위기라는 사람들도 많다. 투기의 광풍으로 보금자리보다는 투기의 수단이 되어버린 아파트와 토지는 가격이 너무 높아져버려 점점 집을 구할 여력이 부족해지고 있는 것이 현실이다. 수많은 아파트가 건설되지만, 자기 집이 없는 사람들이 많은 시대, 투기를 하기 위해 대출을 하는 시대, 한 사람이 여러 채의 집을 소유하고 있는 현실, 부동산의 거품으로 우리 경제와 서민들의 삶이 흔들리지 않을까 걱정이다. “돈 없이 산 집은 빚을 내 빌린 집”이다.

행동주의경제학자(피드백 이론)이 새롭게 주목 받고 있다. 이것은 기존의 합리적, 효율적 시장에서 인간이 꼭 합리적인 결정을 내리지 않는다는 점을 역설하고 있다. 이런 사건들을 통해 반드시 금융민주주의는 이루어져야 할 것 이다.

* 앞에 단어 해설이 있는 것, 주요 단어들을 모르고 책을 읽어나가기 좀 곤란할 것 같다.