수익형 부동산 내가 원하는 던 그것에 대한 이야기다!

쉽게 접근하기 어려운 상가에 대한 경험을 듣는 것만으로도 새로운 길이 열리는 기회를 얻을 수 있다.

어떻게 첫 상가를 샀고, 이후 5개나 되는 상가를 보유하고 지식산업센터 투자에까지 도전하게 되었는지...

아파트 갭투자의 시세차익 투자에서 수익형 부동산으로 고정수익을 창출하는 이야기가 소설처럼 쉽게 읽힌다.

상가투자 실질적인 도움을 준 책

1. 상가투자 비밀노트_ 홍성일 서성정

2. 나는 집 대신 상가에 투자한다_ 김종율

3. 서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라_ 서울휘

초보 투자자를 위한 10가지 제언

1. 1천만 원 마이너스통장 대출을 상환

2. 부동산 상승기에는 못난이 매물이라도 잡아라

3. 부동산 상승기에는 집을 함부로 팔지 말자

4. 부동산 상승기에는 내정한 판단을 해야 한다_ 가격을 올려도 과감히 매수

5. 모르는 지역에 투자할 때는 작은 단서도 놓치지 말자

6. 매도인 혹은 매물을 내놓은 공인중개사무소가 멀리 있으면 협상이 쉽다

7. 매물이 갑자기 사라지면 빠르게 이유를 파악하라

8. 캡투자 시 이것저것 따지는 세입자는 무조건 아웃

9. 캡투자 시 인테리어 시공을 했다면 집 안 곳곳을 찍어둬라

10. 믿을 만한 인테리어업체 사장님과 친분을 쌓아라

상가 매수 포인트

매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는 수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 6%이상만 찾다!

상가 투자 노하우

1. 자기가 잘 아는 지역부터 공략하기

2. 네이버 부동산으로 올라오는 매물 매일 검색하기

3. 매물이 잘 안나오는 곳은 공인중개사와 자주 연락하기

4. 작은 금액으로 도전해보기

5. 반드시 실행하기

지식산업센터가 각광 받는 이유? 대출이 많이 나오기 때문

지식산업센터 추천도서

1. 상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터 _ 김성혜

2. 딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자_ 박희성

저자는 분양 후 동시 공급이 많은 지산에 투자. 최소 6개월 공식을 각오했다고 한다.

대출 이자, 관리비 등을 버틸 비용이 필요하고, 그 비용 역시 투자금으로 계산

곧 지산관련 규제도 발의될 예정이니, 관심이 있다면 규제가 나오기 전에 서두르는 것은?

아파트와 상가 투자의 차이점

아파트는 수가 늘어날수록 불안. 시세사 올라도 팔지 않으면 손에 돈을 쥘 수 없어 마음이 불안했다.

상가는 수가 늘면 늘수록 매달 수입이 늘어나니 마음이 편해졌다고,

경제 공부를 통해 배움의 토대를 마련하자

경제신문을 구독하고 블로그, 카페 등 여러 커뮤니티를 통해 투자 멘토를 찾는 것

상가 투자 절차

1. 물건찾기

2. 공인중개사무소에 연락하기

3. 감정가와 대출 확인하기

4. 매매계약 이후 임대사업자등록증 신청하기

5. 화재보험 가입하기

6. 잔금 후 등기하기

7. 임차인 정보 요구하기

8. 임차인에게 관련 정보 전하기

9. 전자세금계산서 발행하기

10. 매해 1월, 7월 부가세 신고 및 납부하기

11. 종합소득세 신고하기

상가 투자시 알아야 할 세금들

1. 건강보험료_ 상가를 사면 무조건 지역가입자가 됩낟.

2. 국민연금

3. 재산서_ 7월 건물분, 9월 토지분

4. 부가세_ 임대료 10%_임차인에게 받아서 납부

5. 종합소득세_ 연소득 7,500만 원 이상의 경우 복식장부 대상자. 근로소득자가 상가를 살 경우 '근로소득+임대소득'으로 종합소득세 폭탄을 맞을수도.

6. 종합부동산세_ 토지 공시지가 80억 원 이상만

7. 교통부담유발금

상가 수익률 계산법

상가 수익률 = [(임대료 x 12) / (매매가 - 보증금)] x 100%

* 부동산계산기(부동산계산기.com)사이트 이용

(조건, 보수적으로 접근. 무대출 수익률로 계산, 부대비용 취등록세 4.6%, 중개사비와 법무비 등 6%)

상가를 살 때 제일 고민되는 게 건강보험료

상가 임대사업자는 1원이라도 수입이 발생하면 무조건 지역 건강보험료 납부 대상자

건강보험료 부담으로 직장에 입사하는 경우도 있다. 직장 건강보험료는 직장 수입 외에 연 3,400만 원 이상의 소득이 발생하면 따로 지역 가입자분의 건강보험료를 납부해야 한다.

* 2022년 7월부터는 연 2천만 원으로 하향

매수조건은 사람 마다 다를 수 있다.

매매가가 저렴하고 임대료가 저렴한 곳. 매출이 크지 않더라도 사장님의 실력과 성실함으로 꾸준한 매출이 발생하는 곳

9~13평을 선호

1~2인 업종 위주로 왠만한 건 할 수 있고 임대료로 저렴

13평의 경우 반으로 쪼개서 임대를 주기도, 하나로 임대하는 것보다 수익률이 더 좋다.

업종은 부동산, 미용업, 식당, 카페, 떡집, 꽃집, 작은 편의점 등

15평이사은 프랜차이즈 입점을 제안하기 좋은 사이즈이지만, 초보 상가 투자자가 접근하기엔 비싼편

상가가 하나도 없는 사람은 있어도 하나만 사는 사람은 없다!

무노동 소슥 200만 원이 근로소득 500만 원보다 더 가치 있다!

상가 대출금을 갚아야 하느냐, 말아야 하느냐는 항상 나오는 질문

투자 성향에 따라 다른지만 적절한 대출 관리는 필요

대출금 하나도 없는 상가를 하나쯤 가지고 있다면...?

상가는 공실도 문제지만 임대료 연체와 미납도 큰 리스크

*첫 상가를 매수할 때

안녕하세요, 새로운 임대인입니다. 오늘 첫 임대료 입금일인데 계좌번호 확인차 문자 보내드립니다. ○○은행 00-000-0000 예금주 ○○○입니다. 앞으로 잘 부탁드립니다.

*입금 당일 임대료 입금되지 않으면, 일단 하루 기다리고 다음날 오전 10~12시 사이에 문자를 보낸다

사장님, 임대료가 아직 안들어왔네요. 확인바랍니다.

*당일 임대료 못 한다는 문자를 보낸 경우

네. 괜찮습니다. 그럼 말씀해주신 ○○일까지 입금해주세요. 미리 말씀해주셔서 감사합니다. 수고하세요.

상가 살때 부동산 문의 방법

1. 네이버 부동산 보고 연락드린다. 상가 매물 올리셨던데 궁금한 게 있다

2. 가격대는 얼마이고, 어느 위체에 나온 건지

3. 부가세 포함인 건지 확인(혹 간이과세자로 부가세를 안 내는 임차인은 아닌지 확인)

4. 지금 임대료가 깎아준 건가? 아님 원래 임대료인가?

5. 임대차 기간은 얼마 남았나. 재연장 계획은?

6. 장사는 잘되나요?

7. 임차인이 여기서 장사한 기간은?

8. 관리비는 얼마나 나오나?

9. 매도인은 여기를 왜 파는가?

투자를 하다 보면 외롭다. 혼자 결정하고 혼자 선택하고 혼자 책임져야 하기때문에,

같이 의논할 친구가 있다는 건 정말 좋은 일. 너무 가까운 지인이라면 불편할 수 있도 있다. 잘되면 시기할 수도 있고, 그래서 적당한 거리의 친구가 있다는 게 좋다.

너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요!

임대료가 너무 저렴한 상가는 안 하는게 좋다. 임대료 인상 상한도 5%이고 세금을 제하면 남는 게 별로 없다. 관리하기만 귀찮다.

* 1억 원 전후, 임대료 30~50만 원짜리 상가는 되도록 피하세요

** 첫 상가로 100만 원 정도의 임대료가 딱 적당!

투자 결정 포인트

1. 무대출 수익률이 높아야 한다

2. 관리비가 저렴해야 한다

3. 자기자본비율은 최소 50%를 유지한다

*위 세가지 조건을 역으로 생각해서 급매물로 나오는 좋은 물건은 잡아야!!!

묵시적 갱신은 NO!

꼭 연장계약서 작성하세요. 임대인을 보호하는 장치

계약계약을 미루고 묵시적 갱신을 요구하며 권리금만 받고 나가려는 임차인

그렇게 되면 새로운 임차인에 대한 부동산 중개수수료도 임대인이 내야한다.

묵시적 갱신 시에는 나가기 3개월 전에만 통보하면 자유다. 임대인은 따로 그럴 권리 없이 1년간 임대차 계약만 연장해주는 것이다.

임차인은 친구가 아닌 사업 파트너

임차인의 목적은 목 좋은 곳에 자리를 잡아서 사업을 번창시키는 것

임대인의 목적은 그런 임차인을 만나서 임대수입을 얻는 것

각자의 목적을 잊지 말고 서로 어느정도 긴장감을 유지하며 '파트너'의 관계를 지속하는 게 중요

월세 100만 원짜리 상가를 사려면?

추정 매매가(수익률 5% 가정) : 2억 5,200만 원

대출금 50% : 1억 2,600만 원(상가 감정가로 책정, 보통 매매가 70~80%)

부대비용 6% : 1,512만 원 * 최등록세 4.6%, 중계수수료 0.9%, 법무사 및 화재보험료 등

보증금 : 1,200만 원

2억 5,200만 원(매매가) - 1억 2,600만 원(대출금) + 312만 원(부대비용 부족분) = 1억 2,912만 원

상가 투자에 도움이 되는 카페

1. 아프니까 사장이다

2. 살모사의 커피하우스

상가투자요?

책에서 배운 내용을 바로 실전에 적용하고 움직이는 실행력이 비법이라는 저자의 말. 단순하지만 실행하는 사람이 상위 10%아니겠어요?

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