투자의 세계에 100%란 없다. 100%가 있다면 투자가 아닐 것이다. 어느 정도 불확실성을 인지하고, 감내할 수 있는 선에서 투자 결정을 내려야 한다. 아무리 공부를 열심히 한다고 해도 불확실성을 완전히 지울 수는 없다. 투자의 불완전성을 인정하고 받아들여야 한다. 불확실성을 지우려고 공부하고 또 공부하다 보면 결국 공부에 끝이 없다는 것만 깨닫는다. - ‘프롤로그’ 중에서

책은 총 9장으로 구성되어, 1장(자본주의의 규칙을 이해하라)에서는 자본주의 시스템과 규칙, 자산, 부채, 레버리지에 대한 개념을, 2장(왜 부동산 투자인가?)에서는 부동산 투자의 당위성과 화폐가치 하락에 따른 실물자산의 중요성을, 3장(저평가 부동산으로 수익률 올리는 비법)에서는 저평가 부동산의 개념과 적정 가치 및 수익률 산출 기법 등에 대해 이야기한다.

이어서 4장(부동산 트렌드를 분석해 투자 물건 발굴하기)에서는 저평가 부동산을 발굴하고 투자한 실전 사례를 통해 투자 기회를 잡는 방법에 대해, 5장(청약과 분양권 투자의 이해)에서는 청약통장 활용 노하우와 분양권 전매 비법을, 6장(모르면 손해 보는 세금의 모든 것)에서는 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 세금과 절세 노하우를 공유한다.

마지막으로 7장(운과 성공의 상관관계)에서는 투자자로서 운을 관리하고 활용하는 비법을 알아보며, 8~9장(이 돈으로 뭘 살 수 있나요?: 시크릿 Q&A)에서는 실제 컨설팅 사례를 수록해 상황별로 가려운 부분을 명쾌히 긁어준다.

책의 저자 최진곤은 20년 동안 부동산 투자로 큰 성과를 달성해 부린이들의 멘토로 활동하며 자신이 깨달은 부동산 투자 노하우를 책, 강연, 컨설팅 등을 통해 전파하고 있다. 그가 우리들에게 전하려는 메시지는 의외로 간단하다. 즉 ‘부동산 투자의 본질은 단순하다’는 바로 이 한 문장이며, 내가 이 도서를 구입해서 읽는 동기이기도 하다. 이제 책 내용을 살펴보도록 하자.

왜 부동산 투자인가?

부동산의 시세는 주식과는 달리 실시간으로 변하지 않는다. 그만큼 손바뀜이 적기 때문이다. 그래서 이를 환금성換金性이 낮은 투자 대상이라고 말한다. 얼핏 단점으로 생각될 수 있지만 달리 생각하면 ‘중독성 투자’를 유발하지 않는다는 장점이기도 하다.

복리효과를 극대화하려면 장기간 우상향하는 자산에 투자해야 한다. 인간의 이성은 불안정하기 때문에 조금이라도 가격이 떨어지면 마음이 흔들리고, 조금이라도 오르면 팔고 싶어진다. 주식 투자가 어려운 이유가 여기에 있다. 많이 오른 것 같아 팔면 훨씬 더 오르고, 많이 떨어진 것 같아서 사면 훨씬 더 떨어진다. 주식 투자자라면 누구나 경험해봤을 일이다. 부동산은 세금 문제 때문에라도 강제적으로 장기투자를 할 수밖에 없어 인간의 비이성이 변수로 작용하지 않는다.

반면 책은 지렛대의 힘을 이용한 레버리지 폐해도 다루고 있다. 당장 투자금이 부족해도 레버리지(부채에 의존)를 이용해 부동산투자에 나설 수도 있다. 예를 들어, 전세(이는 세입자에게 거주기간 동안 돈을 빌리는 것임)를 안고 주택을 매입해서 나중에 시세가 오를 경우 팔아서 시세차익을 얻는 그런 투자이다. 이를 흔히 ‘갭 투자’라고 말한다. 하지만 시세가 오르지 않으면 이런 투자는 낭패를 볼 수밖에 없다.

(사진. 갭 투자 구조)

길을 따라 돈이 흐른다

부동산의 가치는 교통 편의성에 많이 좌우된다. 아무리 멋지게 지은 호화주택일지라도 접근성이 불편하다면 어느 누가 그 가치를 인정하려 할까? 당장 외출과 귀가 때 겪을 불편함을 먼저 생각할텐데 말이다. 혹자는 초호화주택에 거주하는 사람은 승용차를 이용하기 때문에 교통은 별 문제되지 않는다고 말하지만 이는 일부 한정된 사람에게만 적용될 말로 범용성이 전혀 없다.

일반적으로 새로운 교통 노선이 들어오면 발표, 착공, 완공 시점별로 계단식 가격 상승이 발생한다. 따라서 부동산투자자라면 신규 노선이나 교통 여건 개선과 관련된 기사는 늘 관심을 갖고 살펴봐야 한다. GTX 노선도를 보고 일찍이 용인 구성역 일대와 동탄신도시, 운정신도시, 옥정신도시에 투자했다면 단기간에 큰 돈을 벌었을 것이다.

(사진, 수도권 광역급행철도)

그런데, 국가가 주도하는 교통 인프라는 국정을 맡은 정권이 어떤 정책을 취하느냐에 따라서 집값이 오를 수도 있고 내릴 수도 있다는 걸 명심해야 한다. 대체로 금리, 환율, 경제 여건 등 집값에 영향을 미치는 경우의 수는 많다. 그중에서도 정부 정책은 결코 간과해선 안 될 요인이다. 규제 일변도의 부동산 정책을 펼친다면 아무리 좋은 교통 계획도 이런저런 이유를 대면서 실행에는 미적거리게 된다.

부동산 관련 세금

부동산 투자로 좋은 성과를 거두기 위해서는 꾸준히 세금에 대해 숙지할 필요가 있다. 물론 지나치게 겁먹을 필요는 없다. 이 책에서 언급하는 기본적인 부분만 이해해도 부동산 투자를 시작할 수 있다.

만일 세금에 대해 도무지 모르겠다면 주택 취득 및 양도 시점에 반드시 2명 이상의 세무 전문가와 상담할 필요가 있다. 세법이 워낙 자주 바뀌어서 전문가도 간혹 실수를 할 수 있기 때문에 2명 이상 만나는 걸 권한다. 부동산 세금을 어설프게 알 경우 추후 큰 손해를 볼 수도 있다는 것을 명심하자.

운의 전략적 활용

어느 정도 공부와 분석이 끝났다면 그다음부터는 운의 영역이다. 여기서부터 바로 운이 작용한다. 마냥 바라기만 하면 절대 좋은 운이 들어올 수 없다. 일정 부분 노력이 뒷받침되어야 운이 작용한다는 이야기다. 운도 노력하는 사람에게 찾아온다. 실력에 비해 운이 훨씬 중요한 것을 부정할 순 없지만 반드시 노력이 선행되어야 한다.

모든 투자엔 왕도가 없다

갑자기 운이 작용해 큰돈을 벌 수 있는 투자는 없다. 물론 로또 당첨을 예로 들어 누구든 당첨이란 행운을 누릴 수 있다고 말할 수 있을 것이다. 이를 전적으로 무시할 순 없지만 그 확률이 정말 미미한 수준이다. 매주 구입하는데 허비하는 돈을 생각하면 더욱 그렇다. 부동산도 마찬가지다. 꾸준히 뉴스도 실펴보고 현장도 직접 찾아가서 유망지역인지 분석도 해봐야 한다. 이 책을 정독하면서 스스로 부족한 점이 뭔지를 알고 꾸준히 노력해야 성공투자에 더욱 가까워질 것이다.

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